Resumo
O Regulamento do Imposto de Renda prevê a presunção de rendimento equivalente a 10% do valor venal no caso de cessão gratuita de imóveis a terceiros.
Com a Lei Complementar nº 214/2025, que institui o IVA Dual (CBS e IBS), essa presunção passa a ter impacto também sobre os tributos federais e sobre o crédito de tributos, ampliando riscos e custos nas cessões gratuitas de imóveis.
O que diz a regra atual da Receita Federal?
O Regulamento do Imposto de Renda prevê, no artigo 41, § 1º, que a cessão gratuita de imóvel constitui rendimento tributável na declaração de ajuste anual no montante de 10% do seu valor venal (ou do valor constante da guia do IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração), exceto se a cessão for para uso do cônjuge, dos pais ou dos filhos do proprietário do imóvel.
Como declarar o rendimento presumido?
Primeiro você deve calcular 10% do valor venal do imóvel (ou do valor do IPTU), caso a cessão tenha sido para o ano-calendário inteiro. Se a cessão não cobriu todo o ano‑calendário, aplica‑se a proporcionalidade pelo período de cessão.
Por exemplo, se o valor constante na guia do IPTU for de R$ 320.000,00, o rendimento presumido anual será de R$ 32.000,00; se a cessão durou 6 meses, o valor será de R$ 16.000,00.
A pessoa física deve declarar o valor presumido na Declaração de Ajuste Anual, nas fichas de rendimento tributável.
Esse tipo de rendimento presumido não fica sujeito ao recolhimento mensal do carnê‑leão, conforme o entendimento adotado no regulamento vigente.
O que mudou com a reforma tributária?
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o chamado IVA Dual (CBS e IBS) e reforçou a tributação de operações não onerosas.
O artigo 4º determina que operações não onerosas podem ser tributadas, e o artigo 5º especifica que fornecimentos gratuitos ou a valor inferior ao de mercado, inclusive entre partes relacionadas, estão sujeitos à CBS e ao IBS.
A cessão gratuita passa a gerar quais tributos?
Além do IRPF sobre a presunção de 10% do valor venal, a cessão não onerosa pode ser considerada para fins de incidência da CBS e do IBS quando a pessoa física ou jurídica preencher as condições de contribuinte desses tributos.
Assim, a operação poderá gerar obrigações tanto no âmbito do IR quanto do IVA Dual a partir de 2026, conforme previsão da reforma.
Quais são as alíquotas e impacto na carga tributária?
A reforma aumentou a carga prevista para aluguéis e receitas presumidas:
- Pessoas físicas: a alíquota máxima do IR sobre aluguéis passará de 27,5% para 35%. Na cessão gratuita, a presunção de rendimento de 10% sobre o valor venal pode gerar incidência do IR e, em alguns casos, também da CBS e IBS.
- Pessoas jurídicas: a carga, que variava entre 11% e 14%, poderá chegar a 19%. Isso inclui a possibilidade de tributação sobre receitas presumidas em casos de cessões não onerosas ou abaixo do valor de mercado.
Há restrição ao aproveitamento de créditos fiscais?
Sim. O artigo 57, § 5º, da LC 214/2025 veda o creditamento de custos e despesas relacionados ao imóvel ou serviço fornecido gratuitamente, quando o bem for destinado a sócios, administradores, empregados ou seus familiares até o terceiro grau. Isso aumenta o custo tributário da operação, pois impede o abatimento de créditos de CBS e IBS vinculados ao bem cedido.
E no caso de transferência de imóveis?
Ao transferir imóveis entre pessoas físicas e jurídicas, é preciso avaliar impactos fiscais e custos: ITBI (salvo em integralização de capital social), ITCMD em casos de doação ou sucessão, transferência do IPTU ao novo proprietário e emolumentos cartorários para registro dos atos. A Receita Federal também pode analisar ganho de capital decorrente da operação.
Transferir imóvel para holding patrimonial ainda é vantajoso?
Transferir imóveis para pessoas jurídicas (holdings patrimoniais) permanece uma estratégia adotada para reduzir a carga sobre receitas de locação, já que a tributação nominalmente pode ser menor.
No entanto, a reforma aumenta o risco de presunção de rendimento quando houver cessões gratuitas ou abaixo do valor de mercado, além da vedação ao creditamento, o que exige planejamento rígido para preservar a vantagem.
Como reduzir riscos práticos e fiscais?
Especialistas recomendam formalizar contratos de locação com valores de mercado sempre que possível.
Contratos onerosos e corretamente documentados ajudam a evitar a aplicação da presunção de 10% do valor venal, reduzir a chance de incidência da CBS e IBS sobre operações gratuitas e preservar direitos ao crédito fiscal quando aplicável.
Conclusão
A cessão gratuita de imóveis pode ser tributável tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas: o Regulamento do Imposto de Renda presume rendimento de 10% do valor venal, e a Lei Complementar nº 214/2025 amplia o alcance dessa presunção para o IVA Dual (CBS e IBS), além de vedar creditamentos em cessões não onerosas.
Empresários precisam avaliar alíquotas (IR até 35% para pessoas físicas; carga de até 19% para pessoas jurídicas) e custos acessórios (ITBI, ITCMD, IPTU e emolumentos), além de formalizar contratos com valor de mercado quando for o caso.
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