Resumo
A reforma tributária brasileira, com início da aplicação em 2026 e implementação gradual até 2033, introduz o modelo IVA Dual (CBS e IBS) e amplia a tributação sobre operações imobiliárias. Esse movimento eleva a carga sobre pessoas físicas e cria regras que podem tornar a holding patrimonial uma alternativa vantajosa para economia, proteção e planejamento sucessório.
É urgente revisar estruturas e contratos: a reforma altera alíquotas, cria o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), exige informações de plataformas e tributa arrematações em leilões, reduzindo a informalidade e intensificando a fiscalização.
Quando a reforma entra em vigor?
A aplicação da reforma começa em 2026 e será gradual até 2033. Esse cronograma cria uma janela de oportunidade limitada para adequação de estruturas patrimoniais e fiscais.
O que é o IVA Dual?
O IVA Dual é o novo modelo tributário composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Ele substituirá impostos atuais e incidirá sobre operações que antes eram isentas ou tinham tributação reduzida, afetando compras, vendas, locações e arrematações.
Quais operações imobiliárias serão afetadas?
O IVA Dual impactará diretamente: compra e venda de imóveis, arrematação em leilões, locação tradicional e locação por temporada (períodos inferiores a 90 dias). Essas operações passarão a estar sujeitas à nova tributação.
Quem será considerado contribuinte?
Pessoas físicas podem ser equiparadas a locador profissional e tributadas pelo IBS/CBS quando se enquadrarem em critérios específicos: possuir três ou mais imóveis, auferir renda locatícia anual de R$ 240 mil ou receber R$ 20 mil ou mais mensais em aluguéis. Tanto pessoas físicas nessas condições quanto pessoas jurídicas estarão sujeitas ao novo regime.
Como mudam as alíquotas para pessoas físicas?
Na locação por pessoa física, a alíquota sobe dos atuais 27,5% para 35,45%, aumento de 7,95 pontos percentuais. Na venda de imóveis por pessoa física, a alíquota passa de 15% para 28,25%, aumento de 13,25 pontos percentuais.
Qual o efeito nas holdings no Lucro Presumido?
Para holdings patrimoniais no Lucro Presumido, a locação terá alíquotas entre 14,53% e 18,83%, com aumento de 4,3 pontos percentuais. Na compra e venda por holdings, as alíquotas ficarão entre 6,73% e 16,33%, representando aumento de 9,6 pontos percentuais.
A holding ainda será vantajosa?
Sim: apesar da majoração tributária geral, a análise comparativa do material mostra que as holdings patrimoniais continuam oferecendo vantagens significativas frente à pessoa física. Estima-se economia de 9 pontos percentuais na venda, 17 pontos percentuais na locação tradicional e 16 pontos percentuais na locação por temporada quando a operação é feita por holding.
Quais outros benefícios da holding?
Além do aspecto tributário, a holding oferece: proteção patrimonial (blindagem contra riscos pessoais e profissionais), planejamento sucessório (redução de custos de inventário, agilidade na transferência de bens, governança familiar), organização patrimonial (centralização e profissionalização) e flexibilidade na sucessão (usufruto, doação com reserva de usufruto, classes de quotas).
O que muda no controle e fiscalização?
A reforma cria o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), com numeração única por imóvel reconhecida por cartórios, INCRA, prefeituras, estados e União. Plataformas como Airbnb e QuintoAndar e imobiliárias deverão informar ao governo todas as operações, reduzindo a informalidade e ampliando a capilaridade da fiscalização.
Como ficam as arrematações em leilões?
Arrematações passarão a ser tributadas pelo IBS e pela CBS, incidência inexistente antes. O arrematante precisa considerar esses custos adicionais junto a despesas de leiloeiro, custas e eventuais reformas ao avaliar a viabilidade da operação.
Preciso fazer alguma coisa ainda em 2025?
Dezembro de 2025 é apontado como um marco para revisar e preparar estruturas.
Recomenda-se: reavaliar contratos de locação; analisar impactos do IBS/CBS sobre renda imobiliária; revisar holdings e suas atividades; avaliar opções para diminuir ganho de capital na venda; planejar herança e doações antes da mudança das bases; estudar antecipação de vendas estratégicas; e ajustar modelos societários e fiscais.
Quais dúvidas comuns dos proprietários?
Perguntas recorrentes incluem: “Continuará valendo a pena manter imóveis em holding de locação?”, “É melhor antecipar vendas antes do novo valor de referência?”, “Meus contratos podem ser enquadrados nas regras de transição?” e “O que muda para herança e doações?”. As respostas dependem da estrutura patrimonial de cada família ou empresa e exigem diagnóstico individualizado.
Conclusão
A reforma tributária, com início em 2026 e efeitos até 2033, aumenta substancialmente a carga sobre pessoas físicas, cria mecanismos de controle (CIB) e amplia obrigações de informação. A constituição ou revisão de holdings patrimoniais surge como medida estratégica para mitigação de custos, proteção patrimonial e planejamento sucessório.
Dada a complexidade e a urgente necessidade de adequação, recomenda-se buscar orientação especializada. A Ozai Contábil posiciona-se como parceira para realizar diagnóstico, avaliar viabilidade de constituição ou reestruturação de holding e implementar ações práticas para redução de riscos e otimização tributária. Entre em contato para obter assessoramento especializado e planejar a transição de forma adequada.
