Resumo
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que nem todas as locações de curta temporada (até 90 dias ininterruptos) são automaticamente tributadas pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A tributação só ocorre quando o locador — pessoa física — se enquadra como contribuinte do regime regular desses tributos. O enquadramento depende de critérios específicos sobre receita anual e quantidade de imóveis locados.
Este artigo esclarece como a nova lei impacta investidores imobiliários que operam no segmento de locações residenciais de curta duração, explicando critérios de enquadramento, gatilhos e tratamento tributário estabelecido.
Todas as locações de curta temporada estarão sujeitas ao IBS e CBS?
Não. Apenas as locações realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS são tributadas. Isso significa que se o locador não atender aos requisitos para ser enquadrado nesse regime, a locação por até 90 dias não terá incidência desses tributos.
Segundo o art. 253 da LC nº 214/2025, a locação residencial por até 90 dias ininterruptos será tributada de acordo com as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria somente quando o locador for contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS.
Quem é considerado contribuinte do regime regular?
Pela lei, pessoas físicas são consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS quando, no ano-calendário anterior, cumulativamente:
- A receita total com locações, cessões onerosas ou arrendamentos exceder R$ 240.000;
- Forem locados mais de 3 imóveis distintos.
Portanto, mesmo uma pessoa física que tenha alta receita, mas menos imóveis, ou que tenha muitos imóveis mas receita menor, pode não ser enquadrada, já que os critérios são cumulativos.
Além disso, há um “gatilho” que enquadra o locador no próprio ano-calendário caso a receita proveniente dessas operações exceda em 20% o limite de R$ 240.000, independentemente da situação no ano anterior.
Sendo assim, se o locador faturar mais de R$ 288.000 no ano-calendário, ele passará à condição de contribuinte já no mês subsequente.
Essa regra é importante para empresários que ampliam rapidamente sua operação de locação, pois mesmo que não estivessem enquadrados no início do ano, podem passar a ser tributados caso ultrapassem esse limite.
Como será a tributação para quem for considerado contribuinte?
Quando o locador for considerado contribuinte do regime regular e a locação residencial for por período não superior a 90 dias ininterruptos, a LC nº 214/2025 determina que a operação seja tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
Há alguma providência para locadores eventuais que não forem contribuintes?
Locadores eventuais, ou seja, aqueles que possuem de 1 a 3 imóveis e/ou receita anual inferior a R$ 240.000, não recolherão IBS e CBS, ainda que realizarem locações de temporada.
Cabe destacar que a apuração do carnê-leão continua sendo obrigatória, já que a reforma tributária não alterou as regras do imposto de renda das pessoas físicas.
Conclusão
A tributação de IBS e CBS para locações de curta temporada depende diretamente do enquadramento do locador como contribuinte do regime regular. Pequenos locadores estão, em regra, isentos dessa exigência, enquanto operadores com maior volume e portfólio precisam se preparar para recolhimento tributário mais oneroso.
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