Esse post está sendo publicado no meio da pandemia do novo coronavírus (COVID-19), momento em que as empresas estão lutando para sobreviver.
Por conta desse cenário de calamidade pública, muitos proprietários de imóveis estão concedendo descontos no aluguel para que as empresas consigam manter um fôlego financeiro para superar essa crise.
Neste contexto, temos recebido diversos questionamentos por parte das empresas em relação aos efeitos tributários sobre esse tipo de desconto.
Se você também está com essa dúvida, acompanhe esse post até o fim!
Desconto Condicional vs. Desconto Incondicional
Do ponto de vista tributário, a discussão central é se esse tipo de desconto é considerado como “desconto condicional” ou “desconto incondicional” pois, a depender dessa questão, os efeitos tributários serão diversos.
A Receita Federal já se pronunciou em relação ao tratamento tributário para cada tipo de desconto, conforme veremos a seguir:
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF08 Nº 8063, DE 23 DE JUNHO DE 2015
BASE DE CÁLCULO. DESCONTOS CONDICIONAIS INCONDICIONAIS. Os descontos incondicionais são considerados parcelas redutoras do preço de vendas, quando constarem da nota fiscal de venda dos bens ou da fatura de serviços e não dependerem de evento posterior à emissão desses documentos; esses descontos não se incluem na receita bruta da pessoa jurídica vendedora e, do ponto de vista da pessoa jurídica adquirente dos bens ou serviços, constituem redutor do custo de aquisição, não configurando receita. Os descontos condicionais são aqueles que dependem de evento posterior à emissão da nota fiscal, usualmente, do pagamento da compra dentro de certo prazo, e configuram despesa financeira para o vendedor e receita financeira para o comprador.
SOLUÇÃO DE CONSULTA DISIT/SRRF08 Nº 8025, DE 17 DE AGOSTO DE 2018
DESCONTOS CONDICIONAIS RECEBIDOS. BASE DE CÁLCULO. INCLUSÃO. Os descontos condicionais obtidos pela pessoa jurídica configuram receita sujeita à incidência da Cofins apurada no regime não cumulativo, que não pode ser excluída da base de cálculo da referida contribuição.
Portanto, podemos resumir os efeitos tributários da seguinte forma:
Para o proprietário do imóvel:
Desconto condicional: As empresas do Lucro Real podem abater essa despesa financeira do IRPJ e CSLL, mas não podem tomar crédito para efeito de PIS e COFINS. As empresas do Lucro Presumido não podem abater essa despesa financeira do IRPJ e CSLL e tampouco podem deduzir da apuração do PIS e COFINS;
Desconto incondicional: As empresas do Lucro Real e do Lucro Presumido podem reduzir esses descontos de suas receitas de locação, de forma a reduzir a apuração do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Para o inquilino:
Desconto condicional: As empresas do Lucro Real devem tributar essa receita financeira para fins de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Já as empresas do Lucro Presumido devem tributar essa receita financeira apenas para fins de IRPJ e CSLL, não havendo tributação de PIS e COFINS;
Desconto incondicional: As empresas do Lucro Real devem reduzir suas despesas de locação, afetanto tanto as apurações do IRPJ e CSLL quanto a tomada de créditos de PIS e COFINS. As empresas do Lucro Presumido não terão nenhum efeito tributário.
Mas afinal, o desconto no aluguel é “condicional” ou “incondicional”?
Assim como ocorre em diversos outros assuntos no direito tributário, a resposta é: Depende.
A relação jurídica entre o proprietário do imóvel e o inquilino é regida pelo Contrato de Locação. A maioria dos Contratos de Locação não preveem um desconto automático no aluguel no caso de calamidade pública.
Dessa forma, o proprietário pode tanto conceder um desconto condicional quanto um desconto incondicional.
Por exemplo, se o proprietário conceder um desconto de 50% desde que o inquilino pague o aluguel dentro do prazo regular, este desconto será considerado condicional pois depende de um evento futuro e incerto – que é o efetivo pagamento, por parte do inquilino, dentro do prazo estipulado.
Se, por outro lado, o proprietário conceder um desconto de 50%, independentemente de qualquer condição – ou seja, o desconto é mantido ainda que o inquilino atrase o pagamento do aluguel – este desconto seria considerado incondicional.
Por isso, é de extrema importância que os proprietários e inquilinos se resguardem, documentando tais negociações de forma clara e por escrito.
Então como proceder?
Em praticamente todos os casos, o tratamento tributário mais vantajoso para ambas as partes será o de desconto incondicional.
Dessa forma, é necessário que haja uma repactuação das condições locatícias entre o proprietário e o inquilino, que pode ser tanto por meio de um Adendo ao Contrato de Locação ou qualquer outra forma de documentação que possa ser utilizada perante o fisco para demonstrar, de forma inequívoca, se o desconto é condicional ou incondicional.
Se o acordo entre o proprietário e o inquilino for informal, além de gerar dúvidas quanto ao tratamento tributário a ser dado ao desconto, isso pode trazer consequências negativas a ambas as partes para fazer valer o que foi acordado.
Na dúvida, consulte sempre seu contador e seu advogado e, precisando de ajuda, pode contar com a Ozai!
