Resumo
A reforma tributária do consumo mudará a tributação na compra e venda de imóveis de forma gradativa: 2026 será um ano-teste sem cobrança de IBS e CBS, 2027 marca o início da cobrança da CBS para pessoas jurídicas, 2029 traz o IBS sobre vendas de imóveis e 2033 consolida a nova carga tributária.
Esse post resume os impactos, prazos, alíquotas estimadas e o que as empresas e pessoas físicas devem fazer.
O que muda em 2026?
Pouco. O ano de 2026 será um ano de testes em que as empresas devem adaptar seus sistemas e controles internos, mas sem impacto tributário, desde que cumpram as novas exigências nas obrigações tributárias.
Dessa forma, é importante assegurar que o seu contador esteja ligado em todas as mudanças da legislação pois o não cumprimento dessas exigências implicará na necessidade de recolhimento, já em 2026, da alíquota-teste de 1% sobre a receita.
Haverá mudança para as pessoas físicas?
Em linhas gerais, a maioria das pessoas físicas não terá mudanças em 2026. Continua a incidência do Imposto de Renda sobre ganho de capital, com alíquotas entre 15% e 22,5% e manutenção das isenções que já existiam anteriormente (ex: aplicação do dinheiro na compra de outro imóvel no prazo de 180 dias).
A pessoa física passa a ser contribuinte de IBS/CBS apenas em situações específicas: alienar mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de 5 anos no mesmo ano-calendário, ou obter renda acima de R$ 288 mil nessas operações, ou vender mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos, alcançando o mesmo piso de R$ 288 mil.
Já pessoas jurídicas, incluindo holdings patrimoniais, serão impactadas a partir de 2027 pela CBS e a partir de 2029 pelo IBS sobre vendas de imóveis.
O que muda em 2027 e 2028 com a introdução da CBS?
Em 2027, começa a incidência da CBS sobre vendas de imóveis por pessoas jurídicas, substituindo o PIS/COFINS. A alíquota da CBS está estimada em 4,40% sobre o preço de venda dos imóveis.
No entanto, o novo regime prevê crédito amplo para despesas operacionais e custos (manutenção, IPTU, água, luz, condomínio, depreciação, obras e reformas), o que pode reduzir a carga tributária líquida das holdings.
O efeito não é uniforme: empresas no regime de lucro presumido hoje pagam 3,65% de PIS/COFINS e no lucro real 9,25%; a CBS pode elevar ou reduzir a carga conforme o caso, por conta dos créditos ampliados.
O que muda entre 2029 e 2033 com a introdução do IBS?
Em 2029, o IBS entra em vigor, de forma progressiva, também incidindo sobre a venda de imóveis.
A alíquota cheia do IBS está estimada em 8,85% sobre o preço de venda dos imóveis, também possibilitando a tomada de créditos sobre despesas operacionais e custos.
Portanto, a progressão é estimada assim:
| Tributo | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CBS | 4,40% | 4,40% | 4,40% | 4,40% | 4,40% | 4,40% | 4,40% |
| IBS | 0,89% | 1,77% | 2,66% | 3,54% | 8,85% | ||
| Total | 4,40% | 4,40% | 5,29% | 6,17% | 7,06% | 7,94% | 13,25% |
Qual será a carga final em 2033, somando a CBS e o IBS?
A transição termina em 2033, com o sistema CBS + IBS totalmente implementado. A venda de imóveis por pessoas jurídicas terá uma carga conjunta de CBS/IBS de aproximadamente 13,25%, além do IRPJ/CSLL que continuarão sendo devidos, já que a reforma tributária não alterou esses tributos.
O modelo trará maior transparência: o imposto será discriminado em cada transação, permitindo ao comprador ver quanto está pagando de tributo.
O preço dos imóveis será afetado?
Provavelmente sim. O impacto nos preços depende da faixa do imóvel. No programa Minha Casa, Minha Vida, o efeito tende a ser menor, já que haverá uma dedução fixa de R$ 100 mil sobre a base tributável da CBS/IBS.
Nos demais casos, a tributação média estimada será entre 8% e 10% (já considerando a possibilidade de tomada de créditos).
Segundo a Abrainc, em simulações com o Ministério da Fazenda, o aumento de caga tributária no segmento imobiliário no geral será da ordem de 4%.
Conclusão
Empresas do setor imobiliário devem priorizar a adaptação tecnológica e a conformidade já em 2026, para evitar a alíquota-teste e multas.
A partir de 2027 e 2029 haverá efeitos tributários diretos sobre vendas por pessoas jurídicas, e o mercado deverá incorporar parte desses custos ao preço final, com consolidação até 2033.
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