Resumo
Especialistas reunidos na 21ª CONESCAP debateram os efeitos da Reforma Tributária sobre o setor imobiliário, com foco em holdings patrimoniais, tributação de bens e imóveis e mudanças nas obrigações fiscais previstas para 2026. Foram enfatizados prazos, alíquotas transicionais e a necessidade de integração entre contabilidade, jurídico e gestão para planejar a transição.
O painel destacou pontos práticos para empresas e grupos que administram imóveis, como a manutenção temporária da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) até 31/12/2028, adaptação para o novo modelo de notas fiscais eletrônicas a partir de 2026 e recomendações sobre regimes de tributação para SCPs e SPEs.
O que foi discutido no painel da 21ª CONESCAP?
O painel reuniu Carla Tasso, CEO da Tasso & Scalzer Consultoria, e Alexandre Fiorot, consultor tributário, para abordar os efeitos da Reforma Tributária no setor imobiliário. Foram tratados temas como holdings familiares e patrimoniais, tributação de bens e imóveis e mudanças nas obrigações fiscais a partir de 2026. A íntegra da notícia está disponível em https://fenacon.org.br/noticias/painel-aborda-reforma-tributaria-e-seus-impactos-sobre-o-setor-imobiliario/.
Como a reforma afeta holdings patrimoniais?
É necessário revisar a estruturação de holdings familiares e patrimoniais caso a caso. Os palestrantes alertaram que a reforma trará alterações na apuração e recolhimento de tributos, o que pode alterar a viabilidade de manter ou criar holdings. A recomendação foi fazer análises detalhadas antes de decisões estruturais.
Qual é a regra sobre a CBS até 2028?
Até 31/12/2028, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) manterá a alíquota de 3,65%, a mesma vigente atualmente, sem direito a crédito tributário. Por isso, sugeriu-se avaliar a continuidade desse regime em empreendimentos, especialmente em loteamentos e incorporações, para otimizar custos e competitividade.
O que muda com a transição para o IVA?
A substituição pelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado) difere do modelo atual. A transição exigirá contabilidade alinhada às normas e simulações tributárias por empreendimento. Os especialistas recomendaram análises detalhadas de operações para medir impactos e ajustar práticas contábeis.
Haverá novo documento fiscal para venda de imóveis?
Sim. A partir de 2026 haverá um novo modelo de documento fiscal eletrônico para a venda de imóveis e apartamentos. Contadores e departamentos jurídicos precisarão se adaptar, mas o layout oficial da Receita Federal ainda não foi divulgado.
Como operar até o novo documento ser padronizado?
Inicialmente, o setor imobiliário poderá não recolher o IVA e utilizar apenas duplicatas enquanto o novo documento não for padronizado. Essa solução temporária exige alinhamento entre contabilidade e jurídico para evitar riscos fiscais e operacionais.
Quais orientações sobre IOF, SCPs e SPEs?
Foi destacada a não incidência de IOF em movimentações de contas correntes dentro do mesmo grupo econômico. Além disso, recomendou-se que Sociedades em Conta de Participação (SCPs) e Sociedades de Propósito Específico (SPEs) adotem preferencialmente o Lucro Real para recolher PIS e COFINS, totalizando 9,25%.
Que prazos e exigências foram apontados aos clientes e fornecedores?
Para orientar clientes e fornecedores, foi sugerida a elaboração de cartas padrão solicitando informações até 31/12/2025. Contabilidade e jurídico devem atuar integrados, pois muitos ajustes fiscais e legais dependerão de informações conjuntas e tempestivas.
Quais são as penalidades e riscos por não cumprir prazos?
O não cumprimento das novas exigências pode gerar recolhimento adicional de 1%. Se as informações não forem enviadas até 05/01/2026, o contribuinte poderá ter o cadastro negado, ficando impedido de emitir Notas Fiscais eletrônicas modelos 55 e 65. Esses riscos reforçam a necessidade de planejamento e governança fiscal.
Qual será o papel do contador na transição?
O contador terá papel central na implementação da reforma, atuando como ponte entre governo, empresas e clientes. Alexandre Fiorot ressaltou a necessidade de preparo profissional:
“Leiam muito, façam cursos e se antecipem. O conhecimento será o diferencial do contador na nova era tributária”.
Como ficará a alienação de imóveis na transição?
Pessoas físicas contribuintes do IVA serão obrigadas a emitir nota fiscal, com possibilidade de adoção de regimes diferenciados, como IBS e CBS, e regimes específicos para transportadores autônomos. Pessoas físicas e optantes do Simples Nacional não participarão da fase inicial de transição, prevista para 2026.
O que as empresas do setor imobiliário devem fazer agora?
O período de transição exigirá planejamento tributário e contábil detalhado. É recomendado integrar contabilidade, jurídico e gestão para revisar estruturas societárias, simular cenários e atualizar processos de emissão fiscal antes dos prazos citados.
Conclusão
O painel da 21ª CONESCAP deixou claro que a Reforma Tributária trará mudanças relevantes ao setor imobiliário, com prazos e alíquotas específicas, novas obrigações eletrônicas e risco de penalidades se houver descumprimento. Empresas devem revisar holdings, simular impactos e alinhar contabilidade e jurídico.
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