Classificação contábil dos imóveis nas holdings patrimoniais

É muito comum vermos famílias que possuem diversos imóveis constituindo holdings patrimoniais com o intuito de obter benefícios de natureza tributária, sucessória e de proteção patrimonial.

Em outros posts, já abordamos as vantagens de se constituir um holding patrimonial bem como a tributação na venda de imóveis por uma holding patrimonial.

Se você ainda não estiver familiarizado com essas questões, recomendamos a leitura desses outros materiais antes de prosseguir com a leitura desse texto.

Neste post falaremos sobre a classificação contábil dos imóveis no Balanço Patrimonial e como isso afeta a questão tributária na locação e venda dos imóveis.

Classificação contábil dos imóveis

Do ponto de vista contábil, os imóveis podem ter as seguintes classificações:

• Estoque – quando estiver sendo mantido essencialmente para venda
• Imobilizado – quando estiver sendo utilizado pela própria empresa ou alugado a terceiros
• Investimento – quando o imóvel for mantido para fins de investimento (geração de renda ou valorização)

As regras contábeis permitem a reclassificação dos imóveis de uma conta para outra na medida em que ocorrem mudanças em sua utilização ou finalidade.

Por exemplo, é plenamente possível que a empresa compre um imóvel inicialmente para fins de investimento (classificação como “Investimento”) mas, posteriormente, decida utilizar o imóvel nas atividades da própria empresa (reclassificação para “Imobilizado”) e, posteriormente, desocupe o imóvel e o coloque para venda (reclassificação para “Estoque”).

Tratamento tributário no aluguel e venda de imóveis

Via de regra, as holdings patrimoniais são tributadas pelo regime do Lucro Presumido, conforme a tabela a seguir:

Quando o faturamento da empresa for de até R$ 187.500,00 de aluguel no trimestre; ou R$ 750.000,00 de vendas de estoques no trimestre; ou R$ 60.000,00 de ganho de capital no trimestre, as alíquotas aplicáveis serão “Sem Adicional”. Sobre a parcela que ultrapassar esses limites trimestrais, as alíquotas serão “Com Adicional”.

Efeito da classificação contábil na questão tributária

Como já vimos, a classificação contábil dos imóveis depende do uso e da finalidade dos mesmos, podendo sofrer alteração ao longo do tempo. Por outro lado, a tributação varia de acordo com o tipo de receita auferida pela empresa, mas que também guarda relação com a classificação contábil.

Note, por exemplo, que a tributação na venda de um imóvel classificado no “Estoque” é diferente da tributação na venda de um imóvel classificado como “Imobilizado” ou “Investimento”. A principal diferença é que, no primeiro caso, a tributação ocorre sobre o preço de venda do imóvel enquanto que, no segundo caso, a tributação é apenas sobre o ganho de capital (que corresponde à diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição registrado na contabilidade).

Em alguns casos, a tributação como “Venda de Estoque” será mais vantajosa do que como “Venda de Imobilizado ou Investimento”. Veja um exemplo:

• Custo de aquisição do imóvel = R$ 300.000,00
• Valor de venda do imóvel = R$ 700.000,00
• Tributação como “Venda de Estoque” = R$ 41.510,00 (ou seja, 5,93% sobre o valor de venda)
• Tributação como “Venda de Imobilizado” = R$ 136.000,00 (ou seja, 34% sobre o ganho de capital)

No entanto, em outros casos, será ao contrário:

• Custo de aquisição do imóvel = R$ 640.000,00
• Valor de venda do imóvel = R$ 700.000,00
• Tributação como “Venda de Estoque” = R$ 41.510,00 (ou seja, 5,93% sobre o valor de venda)
• Tributação como “Venda de Imobilizado” = R$ 14.400,00 (ou seja, 24% sobre o ganho de capital)

Normalmente, quando o preço de venda do imóvel for, pelo menos, 25% superior ao valor contábil, o tratamento tributário mais vantajoso tende a ser o de “Venda de Estoque”. Caso contrário, se o preço de venda não superar em 25% o valor contábil, o tratamento tributário de “Venda de Imobilizado ou Investimento” tende a ser mais vantajoso.

Quer dizer que a empresa pode reclassificar o imóvel livremente de forma a se beneficiar da melhor tributação no momento da venda?

Como já era de se esperar, NÃO!

O grande problema é que o art. 215, §14, da Instrução Normativa RFB nº 1700/2017, determina que um imóvel, uma vez classificado como “Imobilizado” ou “Investimento”, deve ser tributado como “Venda de Imobilizado ou Investimento”, ainda que a empresa reclassifique o imóvel para a conta de “Estoque”.

Cabe destacar que grande parte dos advogados tributaristas entende que essa regra da Receita Federal é ilegal. Para esses advogados, desde que a empresa tenha em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis e que consiga demonstrar o efetivo plano de venda do imóvel, o tratamento tributário deveria ser o de “Venda de Estoque”.

Recentemente, a Receita Federal emitiu a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 e a Solução de Consulta DISIT/SRRF05 nº 5007/2022, estabelecendo que é possível dar o tratamento tributário de “Venda de Estoque” ainda que os imóveis vendidos tenham sido alugados para terceiros, mas desde que as atividades de compra, venda e locação de bens próprios estejam previstas no objeto social da empresa e desde que tais imóveis não tenham sido utilizados na operação da própria empresa ou que tenham sido adquiridos exclusivamente para fins de valorização.

Portanto, é importante pensar sobre a classificação contábil dos imóveis no momento da aquisição do imóvel e não na venda, quando já será um pouco tarde.

Então qual é a melhor classificação contábil para os imóveis?

Depende muito de cada caso.

Preparamos abaixo um processo decisório que poderá lhe auxiliar na classificação contábil:

1 – O objeto social da sua empresa contempla as atividades de compra, venda e locação de bens imóveis próprios?

• • Sim – Vá para a pergunta 2
  • Não – Classifique como “Imobilizado” ou “Investimento”

2 – O imóvel foi adquirido exclusivamente para locação ou revenda (ou seja, não será utilizado pela própria empresa)?

• • Sim – Vá para a pergunta 3
  • Não – Vá para a pergunta 5

3 – É provável que o preço de venda do imóvel seja 25% acima do custo de aquisição registrado na contabilidade?

• • Sim – Classifique como “Estoque”
  • Não – Vá para a pergunta 4

4 – É possível utilizar o imóvel na operação da própria empresa por um certo período antes de vender (para se beneficiar de uma tributação mais favorecida na venda)?

• • Sim – Classifique como “Imobilizado” e mantenha a guarda dos documentos que demonstrem o uso do imóvel na manutenção das atividades da própria empresa
  • Não – Classifique como “Estoque”

5 – É provável que o preço de venda do imóvel seja 25% acima do custo de aquisição registrado na contabilidade?

• • Sim – Vá para a pergunta 6
  • Não – Classifique como “Imobilizado” ou “Investimento”

6 – Você está disposto a correr algum risco de autuação (com eventual possibilidade de defesa na esfera judicial) para se beneficiar de uma tributação mais favorecida na venda?

• • Sim – Converse com o seu advogado tributarista e, conforme for o caso, classifique como “Estoque”
  • Não – Classifique como “Imobilizado” ou “Investimento”

Lembre-se que esse post é de natureza meramente educativa e não consiste em uma recomendação ou uma consultoria técnica específica sobre o seu negócio.

Portanto, se os assuntos que tratamos aqui se aplicam à sua empresa, entre em contato com a Ozai, contabilidade especializada no atendimento a holdings patrimoniais!