Resumo
Com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, a Reforma Tributária inicia uma transição que altera a tributação sobre aluguéis a partir de 2026. Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados ou renda anual superior a R$ 240 mil passarão a ser alcançadas pelos novos tributos IBS e CBS, além do IRPF.
O período de adaptação vai até 2033, com cobrança escalonada: alíquotas simbólicas em 2026–2027, elevação progressiva a partir de 2028 e consolidação em 2033. Proprietários devem antecipar planejamento e assessoria contábil.
O que muda na tributação dos aluguéis?
A partir de 2026, a locação de imóveis deixa de ser tributada exclusivamente pelo IRPF. Pessoas físicas que ultrapassem os limites definidos passarão a recolher IBS e CBS sobre as receitas de locação, o que implica soma de tributos e aumento da carga fiscal.
O novo tratamento faz com que determinados locadores sejam equiparados a prestadores de serviços, exigindo contribuições e obrigações típicas de empresas.
Quem será alcançado pelas novas regras?
Serão alcançados, conforme a norma, as pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e/ou renda anual com aluguéis superior a R$ 240 mil. Além disso, quem exceder esse limite em até 20% dentro do ano-calendário será automaticamente enquadrado no novo regime.
Ou seja, um aumento de receita por aluguéis pode ser suficiente para inclusão no novo sistema, sem notificação prévia.
Como funcionam o IBS e a CBS?
O IBS será de competência estadual e municipal, enquanto a CBS ficará sob responsabilidade da União. Ambos substituem gradualmente tributos como ISS, PIS e Cofins, cobrindo ampla base de bens e serviços, inclusive receitas de aluguel.
O cronograma de transição é escalonado: 2026–2027 com alíquotas simbólicas; a partir de 2028 aumento gradual; e 2033 com a extinção das normas antigas e consolidação do novo modelo.
Quais benefícios e redutores foram previstos?
Para mitigar impacto, a lei prevê mecanismos de redução na base de cálculo do IBS e CBS. Entre os principais redutores estão: redução de 70% na base para locações residenciais e desconto fixo de R$ 600,00 por imóvel residencial.
Também há redução de 50% da tributação sobre a venda de imóveis e tratamento diferenciado para imóveis adquiridos até 31/12/2026, que poderão adotar o menor valor entre custo corrigido pelo IPCA e valor de mercado.
Como ficam locações por temporada e vendas de imóveis?
Locações por temporada (até 90 dias), muito comuns em plataformas como Airbnb e Booking, serão equiparadas a serviços de hospedagem, com redução de apenas 40% na base de cálculo, resultando em carga significativamente maior que a das locações tradicionais.
Na venda de imóveis, além de ITBI e IR sobre ganho de capital, passará a incidir IBS e CBS (com redução de 50% na base), adicionando uma camada tributária que pode alterar estratégias de alienação antes de 2026.
Quais consequências práticas nas operações e investimentos?
Os efeitos esperados incluem aumento dos valores de aluguel, pois parte da carga poderá ser repassada ao inquilino, e redução da atratividade do investimento direto em imóveis, favorecendo migração para ativos com tributação mais previsível, como FIIs ou títulos.
Haverá ainda maior complexidade operacional: contribuintes que ultrapassarem limites precisarão cumprir obrigações acessórias típicas de empresas, como emissão de notas fiscais e declarações eletrônicas.
Muitos proprietários poderão optar por reorganização patrimonial ou constituição de pessoa jurídica para centralizar imóveis e buscar regimes tributários ou compensações de créditos.
O que empresas e proprietários devem fazer agora?
É essencial revisar contratos, controles e projeções financeiras para estimar o impacto anual do novo regime. Manter registro detalhado de rendimentos e despesas dedutíveis será crítico para garantir transparência e rastreabilidade.
Recomenda-se avaliar alternativas como constituição de pessoa jurídica, reorganização societária e simulações tributárias para identificar a estrutura que minimize custos e preserve a rentabilidade.
Conclusão
A Reforma Tributária instituída pela Lei Complementar nº 214/2025 muda radicalmente a tributação sobre aluguéis a partir de 2026. A inclusão de IBS e CBS sobre receitas de locação, somadas ao IRPF, aumenta a carga e a complexidade fiscal para proprietários e investidores.
O período de transição até 2033 inclui redutores e alíquotas iniciais simbólicas, mas os efeitos serão sentidos desde os primeiros anos. Planejamento tributário e assessoria especializada são fundamentais para reduzir impactos e adaptar estratégia patrimonial.
Conte com a Ozai Contábil para avaliar se sua posição será afetada, estimar impactos e estruturar medidas práticas de conformidade e otimização. Entre em contato para obter assessoramento especializado e antecipar decisões que protejam a rentabilidade dos seus investimentos.
