Resumo
As locações realizadas por holdings patrimoniais passam a integrar o regime específico de bens imóveis do IBS e da CBS.
No Lucro Presumido, em que a carga tributária atual é de 14,53%, flutuará entre 13,64% e 19,25% nos próximos anos, conforme a transição da reforma tributária.
A CBS e o IBS incidirão no momento de cada recebimento de aluguel, mas a apuração segue um regime específico para locação de imóveis, que conta com algumas reduções e exclusões no cálculo desses tributos.
Incide CBS e IBS nas locação por holdings patrimoniais?
Sim. A Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela Lei Complementar nº 227/2026, inclui no regime específico de bens imóveis as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento. A regra alcança as holdings patrimoniais que explorem economicamente imóveis e estejam sujeitas ao regime regular dos novos tributos.
Isso não elimina o IRPJ e a CSLL. A CBS e o IBS pertencem à tributação sobre o consumo e convivem com os tributos sobre a renda da pessoa jurídica. Por isso, a análise da carga total da holding deve considerar o regime de apuração do lucro, a transição da reforma e as características de cada contrato.
Para uma visão mais ampla da estrutura, consulte também o conteúdo sobre o impacto da reforma tributária nas holdings patrimoniais.
Quando ocorre o fato gerador?
Na locação, o fato gerador ocorre no momento do recebimento. O IBS e a CBS são devidos em cada valor recebido pela holding, conforme o artigo 254 da Lei Complementar nº 214/2025.
Na prática, a regra adota o regime de caixa para essa operação. Se o locatário não pagar, o simples vencimento do aluguel não gera, por si só, o débito dos novos tributos. O controle financeiro precisa, contudo, identificar corretamente pagamentos parciais, multas, juros, reajustes e outros valores vinculados ao contrato.
Como é apurada a base de cálculo?
A base de cálculo parte do valor da locação, incluindo:
- juros e variações monetárias previstos em lei ou no contrato;
- multas, encargos e outros acréscimos relacionados à operação;
- descontos condicionais;
- seguros, taxas e demais importâncias cobradas como parte do valor da operação.
Não são computados os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel nem as despesas de condomínio, desde que os valores e os respectivos pagamentos possam ser comprovados. A documentação deve permitir separar o aluguel das parcelas que a legislação autoriza excluir.
Benfeitorias e outras contraprestações custeadas pelo locatário exigem atenção. Quando representam parte da remuneração contratual da locação, não devem ser tratadas automaticamente como uma simples despesa dedutível.
O que é “redutor social”?
Quando a operação de locação envolver imóvel destinado ao uso residencial, a base de cálculo pode ser reduzida pelo redutor social de referência de R$ 600 por imóvel, por mês. Esse valor será atualizado mensalmente pelo IPCA.
Esse redutor não se aplica à locação comercial. Também não deve ser confundido com o redutor de ajuste usado em outras operações imobiliárias, como determinadas alienações.
Exemplo: Considere uma cobrança mensal total de R$ 2.500, composta por R$ 2.000 de aluguel residencial e R$ 500 de condomínio devidamente comprovado. Depois da exclusão do condomínio, a base de cálculo seria de R$ 2.000. No entanto, aplicando-se o redutor social de R$ 600, a base tributável ficará em R$ 1.400.Como funciona a redução de 70%?
A atividade de locação de imóveis terá uma redução de 70% nas alíquotas-padrão da CBS e do IBS. Em outras palavras, a operação ficará sujeita a 30% das alíquotas que seriam normalmente aplicáveis.
Em 2026, o período é de teste e a apuração tem caráter informativo, sem efeitos tributários. A CBS passa a substituir o PIS e a Cofins a partir de 2027, enquanto a transição do IBS começa em 2029 e se completa em 2033.
Exemplo: Se, hipoteticamente, em 2027, a alíquota da CBS for de 9,21%, considerando a redução de 70% na alíquota-padrão, a alíquota aplicável à locação corresponderia a 2,76%. Ou seja, menos do que os atuais 3,65% de PIS e Cofins.Projeção das alíquotas totais durante a transição
Considerando a estimativa mais recente para as alíquotas da CBS e do IBS, e já aplicando o redutor de 70% referente ao regime específico para locações, a projeção das alíquotas totais é a seguinte:
| Tributos | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRPJ | 8,00% | 8,00% | 8,00% | 8,00% | 8,00% | 8,00% | 8,00% | 8,00% |
| CSLL | 2,88% | 2,88% | 2,88% | 2,88% | 2,88% | 2,88% | 2,88% | 2,88% |
| PIS | 0,65% | |||||||
| COFINS | 3,00% | |||||||
| CBS | 2,76% | 2,76% | 2,76% | 2,76% | 2,76% | 2,76% | 2,76% | |
| IBS | 0,56% | 1,12% | 1,68% | 2,24% | 5,61% | |||
| Total | 14,53% | 13,64% | 13,64% | 14,20% | 14,76% | 15,32% | 15,88% | 19,25% |
A holding pode aproveitar créditos?
Sim, a holding patrimonial poderá apropriar créditos de IBS e CBS sobre aquisições de bens e serviços vinculadas à atividade, observadas as regras gerais e as restrições legais. A redução da alíquota da locação não provoca, por si só, estorno proporcional dos créditos.
Há dois cuidados importantes:
- valores excluídos da base da locação, como condomínio e tributos sobre o imóvel, não podem gerar benefício em duplicidade;
- despesas de uso ou consumo pessoal de sócios e pessoas relacionadas não devem ser misturadas aos custos da atividade.
Esse ponto torna essencial a escrituração segregada por imóvel, contrato e natureza de despesa.
E as locações residenciais de até 90 dias?
A locação residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos segue as regras do regime específico de hotelaria quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular. Essa operação tem tratamento próprio e não deve ser misturada à locação residencial convencional. O tema está detalhado no artigo sobre IBS e CBS nas locações de curta temporada.
Quais providências as holdings devem adotar?
- inventariar todos os imóveis e contratos, separando locações residenciais, comerciais e de curta temporada;
- revisar a composição das cobranças para separar aluguel, condomínio, tributos, emolumentos, seguros, multas e juros;
- mapear créditos por imóvel e impedir a apropriação em duplicidade;
- adequar sistemas ao regime de caixa e à transição anual das alíquotas;
- preparar a emissão fiscal e os cadastros exigidos para as operações imobiliárias.
A obrigação de NFS-e e o cronograma operacional merecem acompanhamento separado. Veja as orientações sobre a emissão de NFS-e na locação de imóveis.
Conclusão
A tributação da locação por holdings patrimoniais não se resume à aplicação de uma alíquota. O resultado depende da base contratual, do uso residencial ou comercial, dos créditos disponíveis e da fase da transição da reforma tributária.
A Ozai Contábil pode apoiar a sua holding na simulação dos dois regimes, na organização dos créditos e na adequação fiscal da holding. Uma análise individual por imóvel reduz o risco de escolhas baseadas apenas em percentuais nominais.
