Essa pergunta pode parecer simples em um primeiro momento, mas ela esconde algumas questões importantes a serem consideradas por aqueles que realizam operações imobiliárias com habitualidade.
Se este é o seu caso, acompanhe este post até o final.
Equiparação a Pessoa Jurídica
O art. 966 do Código Civil estabelece que a pessoa que exerce profissionalmente qualquer atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços será considerada uma Empresa Individual.
Essa regra só não se aplica aos profissionais liberais, que são aqueles que exercem profissão intelectual, científica, literária ou artística.
Do ponto de vista tributário, o art. 41 da Lei nº 4.506/1964 determina que as pessoas físicas que explorem qualquer atividade econômica, mediante venda de bens ou serviços a terceiros serão equiparados a pessoa jurídica.
Mais especificamente, o art. 162, §1º, do Regulamento do Imposto de Renda, diz que as pessoas físicas que explorem de forma habitual e profissional qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com finalidade de lucro, por meio da venda de bens ou serviços a terceiros, serão equiparados a pessoa jurídica para fins tributários.
O termo equiparação a pessoa jurídica significa que aquela pessoa, apesar de não ser verdadeiramente uma pessoa jurídica, será tratada, para fins tributários, como se fosse uma pessoa jurídica.
Ou seja, quando ocorre a equiparação a pessoa jurídica, isso quer dizer que a pessoa física terá que inscrever-se como Empresa Individual perante a Junta Comercial, além de obter o registro no CNPJ, passando a ter todas as obrigações tributárias que uma pessoa jurídica teria, como, por exemplo: terá que optar por um dos regimes tributários aplicáveis às pessoas jurídicas (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real), terá que manter escrituração contábil de todas as suas operações e deverá entregar todas as obrigações acessórias ao fisco.
Operações imobiliárias sujeitas a equiparação a pessoa jurídica
O art. 151 do Regulamento do Imposto de Renda lista algumas operações imobiliárias que são automaticamente equiparadas a pessoa jurídica:
- Incorporação imobiliária, que é a construção de uma edificação composta de unidades autônomas que serão vendidas total ou parcialmente antes da conclusão das obras;
- Loteamento, que é a subdivisão de uma gleba em lotes, destinados a posterior edificação, com abertura, ampliação ou prolongamento de ruas e vias de circulação;
- Desmembramento de imóvel rural em mais de 10 lotes ou a alienação de mais de 10 quinhões ou frações ideais de imóvel rural.
Dessa forma, qualquer atividade de incorporação imobiliária ou loteamento, ainda que realizadas de forma eventual por pessoas físicas, serão obrigatoriamente tributadas no Lucro Presumido ou no Lucro Real (já que tais atividades são impedidas de optar pelo Simples Nacional).
Para entender melhor como se dá a tributação na venda de imóveis por uma holding patrimonial, acesso no nosso conteúdo: Qual a Tributação na Venda de Imóveis por uma Holding Patrimonial
A equiparação a pessoa jurídica ocorre inclusive na hipótese em que a pessoa física, proprietária de uma área de terra, associa-se com uma pessoa jurídica para executar e promover o empreendimento de loteamento, com o produto da venda das unidades imobiliárias rateado entre as partes na proporção contratualmente estipulada (Parecer Normativo CST nº 15/1984).
Demais operações sujeitas a equiparação a pessoa jurídica
Como já vimos, as operações de incorporação imobiliária e loteamento, quando realizadas por pessoas físicas, sempre serão equiparadas a pessoa jurídica.
Não obstante, é importante lembrar que o Regulamento do Imposto de Renda estabelece, de forma bastante genérica e abrangente, que qualquer atividade econômica, quando exercida de forma habitual e profissional por uma pessoa física, com a finalidade de lucro, também será equiparada a pessoa jurídica.
Dessa forma, a pessoa física que compra e vende imóveis de forma habitual, ainda que não realize a construção, incorporação ou loteamento do imóvel, será considerada equiparada a pessoa jurídica para fins tributários, devendo apurar os impostos no regime do Lucro Presumido ou do Lucro Real.
Esse, inclusive, é o entendimento da Receita Federal, externalizado na recente Solução de Consulta Cosit nº 86/2020.
Como verificar a habitualidade na compra e venda de imóveis?
Para fins de equiparação à pessoa jurídica no Imposto de Renda, não há um número único de operações que defina a habitualidade. Essa análise não se confunde com os critérios específicos de CBS e IBS apresentados adiante.
No entanto, a Receita Federal emitiu a Solução de Consulta Cosit nº 147/2018, dizendo que a habitualidade é verificada quando as operações são realizadas de forma não eventual. Ou seja, quando fica denotada a intenção de permanência e continuidade no exercício daquela atividade.
A Receita Federal reconhece que não é possível aferir a habitualidade pela mera quantidade de operações realizadas em um determinado período de tempo, mas entende que esse critério pode ser um forte indicativo de habitualidade. Neste sentido, a habitualidade será verificada caso a caso.
Antigamente, quando ainda estava em vigor o Decreto-Lei nº 1.381/1974, o critério de “habitualidade” era bem objetivo:
- Mais de 3 imóveis adquiridos a cada período de 1 ano; ou
- Mais de 6 imóveis adquiridos a cada período de 3 anos.
Como esse dispositivo legal foi revogado, não podemos mais considerá-lo como um parâmetro seguro na realização de negócios imobiliários na pessoa física.
Esses parâmetros históricos não são limites atuais de isenção nem substituem a análise concreta da habitualidade ou os critérios próprios de CBS e IBS.
CBS e IBS: quando a pessoa física é contribuinte?
A reforma tributária acrescentou uma análise independente da equiparação à pessoa jurídica no Imposto de Renda. A CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) podem alcançar a pessoa física conforme critérios próprios do art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025.
Na venda ou cessão de direitos sobre imóveis, há enquadramento quando, no ano-calendário anterior, a pessoa física tiver realizado operações com:
- mais de 3 imóveis distintos, considerando, nessa hipótese, os adquiridos há menos de cinco anos; ou
- mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à alienação.
O enquadramento também pode ocorrer no próprio ano, nas operações excedentes: a partir da 4ª operação na primeira hipótese ou da 2ª na hipótese de construção própria, observados os requisitos de cada caso. O art. 382 do regulamento da CBS detalha essas regras. Para imóveis recebidos por meação, doação ou herança, a contagem do prazo de aquisição considera também a titularidade anterior prevista em lei.
É importante destacar que os critérios para ser considerado contribuinte da CBS e IBS não possuem relação com os critérios de equiparação a pessoa jurídica que estávamos tratando anteriormente.
Para entender a transição da reforma tributária, veja o que muda na compra e venda de imóveis entre 2026 e 2033.
Conclusão
Diante do exposto, a pessoa física que realizar com habitualidade a compra e venda de imóveis (ainda que não realize a construção, incorporação ou loteamento do imóvel), com a finalidade de obtenção de lucro, deverá:
- Inscrever-se como Empresa Individual na Junta Comercial;
- Obter o CNPJ junto à Receita Federal;
- Tributar tais operações no Lucro Presumido ou Lucro Real;
- Manter escrituração contábil completa;
- Entregar todas as obrigações acessórias de pessoa jurídica ao fisco.
Além das consequências da equiparação à pessoa jurídica, é necessário verificar separadamente o enquadramento e as obrigações de CBS e IBS.
Portanto, se você deseja realizar operações imobiliárias com habitualidade, é importante estruturar o negócio desde o início de forma planejada, contando sempre com o auxílio de profissionais especializados nesse tema.
