Resumo
A reforma tributária do consumo mudará gradualmente a tributação das operações imobiliárias. Em 2026 começa a fase de testes; em 2027 a CBS substitui PIS e Cofins; em 2029 começa a transição do IBS; e, em 2033, o novo sistema estará integralmente implantado.
Nas vendas de imóveis abrangidas pelo regime específico, as alíquotas-padrão de CBS e IBS são reduzidas em 50%. Considerando a projeção de 9,21% para a CBS e 18,70% para o IBS, as referências na fase final correspondem a 4,61% de CBS e 9,35% de IBS. A soma nominal chega a 13,96% em 2033.
Isso não significa que 13,96% incidirão necessariamente sobre todo o preço do imóvel. Na alienação, a base pode ser reduzida pelo redutor de ajuste e, quando cabível, pelo redutor social. Créditos também podem alterar a carga líquida.
O que muda em 2026?
O ano de 2026 é destinado à adaptação dos documentos fiscais, sistemas e controles. As alíquotas-teste gerais são de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, com a redução correspondente nas operações submetidas a alíquota reduzida.
O recolhimento fica dispensado para os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias previstas na legislação. Quando houver pagamento, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê compensação com PIS, Cofins e outras contribuições federais, além de hipóteses de compensação ou ressarcimento.
Por isso, a prioridade em 2026 é adequar o cadastro dos imóveis, a documentação das aquisições, os contratos, a emissão de documentos fiscais e a segregação dos valores que formarão redutores ou créditos.
Haverá mudança para as pessoas físicas?
Em regra, a venda ocasional de imóvel por pessoa física continua sujeita ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com as isenções já previstas na legislação. O IBS e a CBS alcançam pessoas físicas somente quando forem preenchidos os critérios que as tornam contribuintes do regime regular.
De acordo com o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, isso pode ocorrer, entre outras hipóteses, quando a pessoa física:
- alienar ou ceder direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, considerando, para esse critério, imóveis mantidos no patrimônio por menos de cinco anos;
- alienar mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à venda;
- ultrapassar, no próprio ano, os limites de alienação estabelecidos pela legislação.
O valor de R$ 288 mil não é um piso geral para a venda de imóveis. Ele decorre da regra de 20% acima do limite de referência aplicável às receitas de locação no próprio ano, e não deve ser usado como condição isolada para tributar uma alienação.
O que muda em 2027 e 2028 para as pessoas jurídicas?
Em 2027, a CBS substitui PIS e Cofins. Nas alienações submetidas ao regime específico de imóveis, a redução de 50% é aplicada à alíquota de referência.
Na projeção adotada neste artigo, a CBS corresponderia a 4,56% em 2027 e 2028. Nesses dois anos também haverá IBS de transição de 0,05% para a operação imobiliária. A soma permanece em 4,61%, pois a legislação reduz a CBS na mesma proporção do IBS cobrado durante esse período.
O fato gerador da venda ocorre no ato da alienação — inclusive por promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou outro compromisso de venda — e não à medida que as parcelas são recebidas. Quando houver condição suspensiva, o fato gerador ocorre quando ela for implementada.
A incidência não é necessariamente sobre o preço integral
A base parte do valor da alienação, mas pode ser diminuída pelos redutores previstos para o setor:
- redutor de ajuste: valor vinculado individualmente ao imóvel, formado conforme as regras de aquisição, atualização e transição;
- redutor social: R$ 100 mil para imóvel residencial novo e R$ 30 mil para lote residencial, atualizado pelo IPCA e utilizável uma única vez por imóvel.
Em uma revenda, é necessário verificar se o redutor social já foi utilizado na operação anterior. Para imóveis mantidos em estoque por holdings patrimoniais, veja a análise específica sobre a tributação de CBS e IBS na venda de imóveis pelas holdings patrimoniais.
Como funcionam os créditos?
O contribuinte poderá apropriar créditos de IBS e CBS sobre aquisições de bens e serviços, observadas as regras gerais. Entretanto, a legislação proíbe créditos sobre valores que já tenham sido deduzidos da base de cálculo pelos redutores e também impede qualquer dedução em duplicidade.
Portanto, não é correto presumir que manutenção, IPTU, condomínio, depreciação, obras ou todo o custo do imóvel gerarão crédito automaticamente. Cada valor precisa ser classificado conforme sua natureza, documentação e eventual utilização na composição do redutor de ajuste.
O que muda entre 2029 e 2033 com a introdução do IBS?
A partir de 2029, o IBS avança progressivamente. Para atualizar a projeção, foi considerada a estimativa de IVA Dual de 27,91%, composta por 9,21% de CBS e 18,70% de IBS. Com a redução de 50% aplicável às alienações imobiliárias, a CBS chega a 4,61% e o IBS a 9,35% na fase final.
As alíquotas de referência ainda dependem da calibragem do novo sistema e devem ser tratadas como projeções, não como percentuais definitivos.
| Tributo | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CBS | 4,56% | 4,56% | 4,61% | 4,61% | 4,61% | 4,61% | 4,61% |
| IBS | 0,05% | 0,05% | 0,94% | 1,87% | 2,81% | 3,74% | 9,35% |
| Total nominal | 4,61% | 4,61% | 5,55% | 6,48% | 7,42% | 8,35% | 13,96% |
A tabela mostra apenas CBS e IBS. IRPJ, CSLL e eventual ganho de capital continuam sujeitos às regras próprias e variam conforme a natureza do imóvel, sua classificação contábil e o regime tributário do vendedor.
Qual será a carga final em 2033?
Na projeção utilizada, a soma nominal de CBS e IBS na venda imobiliária chega a 13,96% em 2033. Esse percentual incide sobre a base após os redutores aplicáveis, e não automaticamente sobre o valor total da operação.
Para holdings no Lucro Presumido que vendem imóveis contabilizados como estoque, a análise também deve incorporar IRPJ e CSLL. Já a venda de um bem classificado no ativo não circulante pode ser tratada como ganho de capital, conforme a finalidade econômica e o histórico contábil do imóvel.
Venda e locação têm as mesmas alíquotas?
Não. A alienação de imóveis possui redução de 50% das alíquotas-padrão. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento têm redução de 70%, além de regras próprias de base e fato gerador.
Na locação, o IBS e a CBS são devidos a cada recebimento. Na venda, a tributação ocorre no ato da alienação. Por isso, as projeções da locação não podem ser aplicadas diretamente à compra e venda. Consulte o conteúdo sobre a tributação de CBS e IBS nas locações por holdings patrimoniais.
O preço dos imóveis será afetado?
O impacto não será uniforme. Ele dependerá do valor da alienação, do redutor de ajuste, do eventual redutor social, dos créditos aproveitáveis e da classificação do imóvel como estoque ou ativo não circulante.
O redutor social de R$ 100 mil não é exclusivo do Minha Casa, Minha Vida. Ele se aplica à alienação de imóvel residencial novo quando atendidos os requisitos legais, após o redutor de ajuste, e somente uma vez por imóvel.
Consequentemente, comparar apenas a alíquota nominal atual com os 13,96% projetados pode levar a conclusões erradas. A simulação deve ser realizada imóvel por imóvel e considerar bases distintas para os tributos sobre consumo e sobre a renda.
Conclusão
Entre 2026 e 2033, a compra e venda de imóveis passará por mudanças relevantes na documentação fiscal, no momento da tributação, na formação da base e no aproveitamento de créditos. Para as alienações, a projeção atualizada indica CBS e IBS nominais de 13,96% na fase final, antes dos efeitos dos redutores e créditos.
Empresas do setor imobiliário e holdings patrimoniais devem organizar desde já o histórico de aquisição de cada imóvel, revisar sua classificação contábil, identificar redutores e adaptar contratos e sistemas.
A Ozai Contábil pode apoiar a empresa na simulação da carga, na revisão dos imóveis e na preparação dos controles necessários para a transição tributária.
