Resumo
A venda de imóveis mantidos em estoque por holdings patrimoniais passa a integrar o regime específico de bens imóveis do IBS e da CBS. Para holdings no Lucro Presumido, a incidência dos novos tributos não substitui o IRPJ e a CSLL: as duas camadas de tributação convivem.
Na projeção apresentada neste artigo, a soma nominal das alíquotas passa de 7,03% em 2026 para 17,34% em 2033. Esse percentual não representa automaticamente a carga efetiva sobre o preço total da venda, porque o IBS e a CBS incidem após os redutores aplicáveis e ainda podem ser afetados por créditos. Por isso, a margem entre o valor de alienação e o redutor de ajuste é decisiva.
Este conteúdo trata de imóveis adquiridos e contabilizados como estoque para revenda, em atividade compatível com a compra e venda de imóveis próprios, como a CNAE 6810-2/01. Incorporação imobiliária e parcelamento de solo possuem regras próprias e não são o foco deste artigo.
Incidem CBS e IBS na venda de imóveis por holdings patrimoniais?
Sim. A Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela Lei Complementar nº 227/2026, inclui a alienação de imóveis no regime específico de bens imóveis. A regra alcança a holding sujeita ao regime regular do IBS e da CBS, mesmo que ela apure IRPJ e CSLL pelo Lucro Presumido.
A venda de estoque também continua gerando IRPJ e CSLL, com alíquotas efetivas de 2,20% de IRPJ e 1,18% de CSLL sobre a receita de venda.
Para uma visão mais ampla do novo sistema, consulte o conteúdo sobre o impacto da reforma tributária nas holdings patrimoniais.
Quando ocorre o fato gerador?
Na compra e venda, o fato gerador ocorre no ato da alienação, e não à medida que as parcelas são recebidas. A legislação considera alienação a celebração do contrato, inclusive por promessa de compra e venda, carta de reserva com princípio de pagamento ou outro documento que represente compromisso de venda.
Se o negócio estiver sujeito a condição suspensiva, o fato gerador ocorre quando a condição for satisfeita. É o caso, por exemplo, de uma venda que somente se aperfeiçoa após a aprovação do financiamento imobiliário.
Portanto, uma venda parcelada pode gerar a apuração integral do IBS e da CBS no período da assinatura do instrumento. Essa regra é diferente daquela aplicável à incorporação imobiliária e ao parcelamento de solo, em que os tributos são devidos em cada pagamento.
Como é calculada a base do IBS e da CBS?
A base parte do valor da operação de alienação. Também podem integrá-la:
- juros e variações monetárias previstos em lei ou no contrato;
- atualização monetária do saldo credor do preço;
- ajustes de valor, multas, encargos e descontos condicionais;
- seguros, taxas e outras importâncias cobradas como parte da operação.
Os próprios valores de IBS e CBS são excluídos da base, assim como IPI, ICMS, ISS, PIS e Cofins, quando aplicável. Antes de aplicar as alíquotas, a holding deve verificar os dois mecanismos específicos do setor imobiliário: o redutor de ajuste e, quando cabível, o redutor social.
Redutor de ajuste
A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de propriedade de contribuinte terá um redutor de ajuste, que é uma diminução da base do IBS e da CBS na alienação.
Por exemplo, se o imóvel foi comprado de uma empresa contribuinte do IBS/CBS, o imposto destacado na nota de aquisição gerará crédito. Caso seja comprado de pessoa física ou de não contribuinte (sem a cobrança do imposto), aplica-se o “redutor de ajuste”, que é um mecanismo que desconta o custo de aquisição da base de cálculo do IBS/CBS, garantindo que a holding pague o imposto apenas sobre o valor agregado (a margem de lucro) no momento da revenda.
Para imóveis pertencentes à holding em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial poderá corresponder ao custo de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência. Se o valor de referência não estiver disponível, o regulamento prevê procedimento específico para estimar o valor de mercado.
A composição e a atualização do redutor precisam ser controladas individualmente por imóvel. Tributos de aquisição, determinados gastos e situações de divisão, unificação ou transferência podem alterar esse histórico.
Redutor social
O redutor social é restrito à alienação de imóvel residencial novo ou de lote residencial e só pode ser usado uma vez por imóvel, nos seguintes valores fixo:
- R$ 100.000,00 de desconto na base de cálculo para a venda de imóveis residenciais novos.
- R$ 30.000,00 de desconto na base de cálculo para a venda de lotes residenciais.
Nota: Esses valores serão reajustados anualmente pela inflação (IPCA).
Como esse redutor só pode ser usado uma vez por imóvel, na revenda de um imóvel, é comum que o redutor social já tenha sido utilizado na operação anterior. Nesse caso, ele não pode ser reaproveitado pela holding. Antes de aplicar qualquer valor, é necessário confirmar o histórico da unidade.
Exemplo de venda de imóvel em estoque
Considere uma holding no Lucro Presumido que venda, em 1º de fevereiro de 2027, um imóvel residencial por R$ 1.500.000,00. O pagamento será feito em duas parcelas iguais, em fevereiro e março. O imóvel foi adquirido por R$ 700.000,00 (redutor de ajuste), e não há redutor social disponível.
| Componente | Valor |
|---|---|
| Valor da alienação | R$ 1.500.000,00 |
| (–) Redutor de ajuste | R$ 700.000,00 |
| Base de cálculo do IBS e da CBS | R$ 800.000,00 |
Ou seja, a base de cálculo será o ganho que a holding teve na compra e venda desse imóvel, sendo devida no momento da alienação e não nos meses de recebimento das parcelas.
Como funciona a redução de 50% das alíquotas?
Nas alienações abrangidas pelo regime específico de bens imóveis, as alíquotas-padrão do IBS e da CBS são reduzidas em 50%. A redução afeta a alíquota, enquanto os redutores de ajuste e social diminuem a base de cálculo.
Para a projeção abaixo, foi utilizada a estimativa de IVA Dual de 27,91%, composta por 9,21% de CBS e 18,70% de IBS. Após a redução de 50%, a referência chega a 4,61% de CBS e 9,35% de IBS na fase final. Essas alíquotas ainda são estimativas, e não percentuais definitivos. Veja a análise sobre a projeção de 27,91% para o IVA Dual.
Projeção das alíquotas totais durante a transição
Considerando a estimativa mais recente para as alíquotas da CBS e do IBS, e já aplicando o redutor de 50% referente ao regime específico para alienações, a projeção das alíquotas nominais é a seguinte:
| Tributos | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IRPJ | 2,20% | 2,20% | 2,20% | 2,20% | 2,20% | 2,20% | 2,20% | 2,20% |
| CSLL | 1,18% | 1,18% | 1,18% | 1,18% | 1,18% | 1,18% | 1,18% | 1,18% |
| PIS | 0,65% | |||||||
| COFINS | 3,00% | |||||||
| CBS | 4,61% | 4,61% | 4,61% | 4,61% | 4,61% | 4,61% | 4,61% | |
| IBS | 0,94% | 1,87% | 2,81% | 3,74% | 9,35% | |||
| Total | 7,03% | 7,99% | 7,99% | 8,93% | 9,86% | 10,80% | 11,73% | 17,34% |
Atenção: O IRPJ e a CSLL incidem sobre o preço de venda dos imóveis vendidos; já a CBS e o IBS incidem sobre a base de cálculo após a aplicação dos redutores e dos créditos (ou seja, sobre o ganho na operação de compra e venda).
A holding pode aproveitar créditos de CBS e IBS?
Sim, os principais itens que geram direito a crédito ou dedução são:
- O próprio imóvel (ou custo de aquisição): Se o imóvel for comprado de uma empresa contribuinte do IBS/CBS, o imposto destacado na nota de aquisição gerará crédito. Caso seja comprado de pessoa física ou de não contribuinte (sem a cobrança do imposto), aplica-se o “redutor de ajuste”, um mecanismo que desconta o custo de aquisição da base de cálculo, garantindo que a holding pague o imposto apenas sobre o valor agregado (a margem de lucro) no momento da revenda.
- Serviços de corretagem e intermediação: O IBS e a CBS incidentes sobre as comissões pagas a corretores ou imobiliárias na compra, venda ou locação dos imóveis.
- Construção, reforma e conservação: Materiais de construção, tintas, insumos diversos e serviços prestados por terceiros (como engenharia, arquitetura e empreiteiras) contratados para reformar ou realizar manutenção nos imóveis do portfólio.
- Despesas operacionais e administrativas: Insumos e serviços rotineiros necessários para a manutenção da pessoa jurídica, como honorários contábeis e jurídicos, serviços de tecnologia da informação, plataformas de gestão, campanhas de marketing e publicidade para a venda dos imóveis.
- Bens de capital: Equipamentos de informática, softwares, mobiliário de escritório e outros ativos adquiridos para o funcionamento administrativo da holding.
Exceções e Restrições:
A legislação veda expressamente a tomada de crédito sobre bens e serviços qualificados como de uso ou consumo pessoal. Ou seja, despesas que beneficiem os sócios da holding ou que não possuam vínculo estrito com a atividade de compra e venda de imóveis não darão direito ao crédito do IBS e da CBS.E se o imóvel for tratado como ativo imobilizado?
Este artigo parte da premissa de que o imóvel foi adquirido para revenda, registrado em estoque e está relacionado ao objeto social de compra e venda de imóveis próprios.
Em outras circunstâncias, especialmente quando o bem foi classificado no ativo não circulante, utilizado na própria operação da empresa ou apenas reclassificado pouco antes da venda, o IRPJ e a CSLL podem ser apurados como ganho de capital, e não pelas margens presumidas sobre a receita. A classificação depende da finalidade econômica, do histórico contábil e dos documentos da operação. Veja a análise sobre a tributação na venda de imóveis por holding patrimonial e a orientação sobre a classificação contábil dos imóveis nas holdings.
Qual documento fiscal deverá ser emitido?
As operações de alienação de imóveis deverão ser documentadas por documento fiscal eletrônico. O regulamento prevê a NF-e ABI, modelo 77, para operações com bens imóveis. Conforme o cronograma operacional informado para 2026, o preenchimento do grupo IBS/CBS desse documento passa a ser exigido a partir de 1º de dezembro de 2026.
Quais providências as holdings devem adotar?
- separar os imóveis mantidos em estoque daqueles classificados no ativo não circulante;
- confirmar se o objeto social e a atividade efetivamente exercida abrangem a compra e venda de imóveis próprios;
- organizar o custo e o redutor de ajuste individualmente por imóvel;
- verificar se o redutor social já foi utilizado em operação anterior;
- revisar contratos para identificar corretamente o momento da alienação, inclusive condições suspensivas;
- mapear créditos sem duplicidade com os valores deduzidos da base;
- adequar o ERP, o cadastro imobiliário e a emissão da NF-e ABI;
- simular a carga por imóvel, considerando preço, redutor, créditos e município de localização.
Conclusão
A venda de imóveis em estoque por holdings patrimoniais no Lucro Presumido terá uma dinâmica própria com a CBS e o IBS. O ponto central não é apenas a alíquota de 50% do regime específico, mas a combinação entre o momento da alienação, o redutor de ajuste, o histórico do redutor social e os créditos aproveitáveis.
A Ozai Contábil pode apoiar a holding na revisão da classificação dos imóveis, no cálculo dos redutores, na projeção da carga e na adaptação fiscal para a transição. A análise individual de cada unidade evita decisões baseadas apenas em alíquotas nominais e reduz o risco de inconsistências entre contabilidade, contrato e apuração tributária.
