Sim. Há previsão expressa para que os coproprietários de um imóvel optem pela emissão de um único documento fiscal ao inquilino. Isso não quer dizer que a tributação desses valores será centralizada; a apuração dos tributos continua individual, conforme a participação de cada contribuinte no rendimento de locação.
Apesar da previsão expressa dessa possibilidade, na prática ainda não está sendo possível emitir o documento fiscal de forma centralizada, por falta dos campos apropriados no layout da nota fiscal para identificar os coproprietários. Portanto, enquanto não houver orientação operacional específica e implementação prática, a recomendação é manter a emissão separada pelos coproprietários obrigados a documentar a operação.
Análise com referência às normas e aos comunicados disponíveis em 05/11/2026.
O que os regulamentos da CBS e do IBS permitem?
O art. 381, § 2º, do Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS, trata do imóvel em condomínio pro indiviso quando pelo menos um coproprietário é contribuinte. Nessa situação, a propriedade é compartilhada por frações ideais, sem divisão material do bem entre os titulares.
O dispositivo estabelece duas regras que devem ser lidas em conjunto:
- A apuração do tributo é realizada individualmente por contribuinte.
- Por opção dos coproprietários, pode ser emitido um único documento fiscal.
A Resolução CGIBS nº 6/2026 contém a previsão correspondente para o IBS no mesmo art. 381, § 2º. O § 3º de ambos os regulamentos determina a incidência proporcional à parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadre como contribuinte.
Portanto, não é correto afirmar que a legislação exige, em todos os casos, uma nota separada para cada titular. Também não é correto concluir que a nota única transfere toda a tributação para quem a emite.
Exemplo prático:
Considere um imóvel alugado por R$ 10 mil, com dois coproprietários que detenham 50% cada. Para ilustrar a divisão, suponha que ambos sejam contribuintes e desconsidere descontos e ajustes específicos de base de cálculo.
- Valor integral da operação: R$ 10 mil.
- Participação do primeiro coproprietário: 50%, equivalente a R$ 5 mil.
- Participação do segundo coproprietário: 50%, equivalente a R$ 5 mil.
A opção jurídica pelo documento único não faz com que os R$ 10 mil passem a ser receita tributável de apenas um proprietário. Os R$ 5 mil representam o valor proporcional de cada participação no exemplo, e não o imposto devido.
Se apenas um dos titulares for contribuinte, a incidência de IBS e CBS deve respeitar a parcela correspondente a ele. A condição de contribuinte de um coproprietário não é automaticamente estendida ao outro.
O que a Nota Técnica 009 prevê para a copropriedade?
A seção 2.6 da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 trata das informações de operações com bens imóveis. A versão 1.01 e seus anexos estão publicados no Portal da NFS-e. O modelo prevê informar o valor integral da operação e o percentual de copropriedade, a partir dos quais se obtém o valor proporcional.
Aplicando essa lógica ao exemplo, o valor total da operação, identificado por vTotOper, é R$ 10 mil, e o percentual de copropriedade, pCopropriedade, é 50%. O resultado proporcional é R$ 5 mil.
O valor integral não deve ser confundido com a parcela do coproprietário. Informar R$ 5 mil como total e aplicar novamente 50% produziria R$ 2,5 mil, reduzindo indevidamente o valor proporcional do exemplo.
Esse mecanismo de proporcionalização não equivale, por si só, a um procedimento para reunir dois fornecedores e distribuir os débitos de ambos em uma única NFS-e. O ponto pendente é justamente a identificação dos coproprietários e a vinculação dos valores às respectivas apurações, além da confirmação de como exercer a opção no emissor.
A nota única já pode ser emitida pelo sistema?
Até a data desta análise, não há orientação oficial específica que permita executar a emissão conjunta com identificação dos dois coproprietários e segregação dos seus débitos na mesma NFS-e.
Há também uma diferença entre o leiaute anunciado e o efetivamente disponível. No comunicado de 29/10/2026, o CGNFS-e informou que a produção permanecia baseada na NT 004, com atualização específica da NT 007, e que as evoluções da NT 009 seriam implantadas gradualmente.
O comunicado prevê os releases 1 a 3 em produção em 01/12/2026.
Por prudência operacional, recomenda-se a emissão separada pelos coproprietários sujeitos à obrigação, observando o leiaute em produção, a participação de cada um e o calendário aplicável. Essa orientação não antecipa a obrigatoriedade de emitir NFS-e para quem ainda não estiver alcançado por ela. Os marcos gerais estão no guia sobre prazos e códigos da NFS-e nas locações.
Nota única é o mesmo que recolhimento em CNPJ único?
Não. O art. 263, § 2º, da Lei Complementar nº 214/2025 menciona a possibilidade de os coproprietários de imóvel em condomínio pro indiviso optarem pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS em CNPJ único, nos termos do regulamento.
Essa previsão trata do recolhimento. Já o art. 381, § 2º, dos regulamentos combina a possibilidade de documento fiscal único com a apuração individual. São questões distintas: uma opção não implica automaticamente a outra.
Por isso, emitir uma nota em nome de um titular não comprova adesão a recolhimento unificado nem autoriza concentrar nele os débitos dos demais.
Cuidados antes da emissão
A gestão deve alinhar o contrato, o cadastro do imóvel, a documentação fiscal e os registros de cada titular. Um roteiro prático inclui:
- Conferir na documentação do imóvel quem são os coproprietários e quais são suas participações.
- Avaliar individualmente o enquadramento tributário e o início da obrigação de emissão.
- Separar o valor total do aluguel, a parcela de cada titular e os eventuais ajustes aplicáveis.
- Validar com a contabilidade e o fornecedor do sistema a versão ativa do emissor e o preenchimento correto.
- Conciliar os documentos e recebimentos com a apuração assistida do IBS e da CBS, evitando duplicidade ou atribuição de valores ao contribuinte errado.
- Definir quem fará as emissões e conferir as autorizações necessárias, inclusive quando houver emissão da NFS-e pelo contador em nome da empresa.
Conclusão
A possibilidade jurídica de documento fiscal único na locação em copropriedade é expressa, mas a adoção prática ainda depende de ajustes no sistema do governo que permita identificar corretamente os coproprietários do imóvel.
Enquanto a emissão unificada não estiver disponível, a orientação é manter a emissão separada pelos coproprietários. A Ozai Contábil pode apoiar a análise do enquadramento, a revisão dos contratos e a organização da rotina fiscal para que os documentos reflitam corretamente a operação.
