Resumo
A reforma tributária criou um regime específico de IBS e CBS para operações com bens imóveis. A regra alcança incorporação imobiliária, loteamento e desmembramento, compra e venda, locação e arrendamento, administração e intermediação, além dos serviços de construção civil.
Embora todos esses segmentos estejam no mesmo capítulo da Lei Complementar nº 214/2025, a forma de calcular e recolher os tributos muda conforme a operação. As principais diferenças estão no momento do fato gerador, na base de cálculo, nos redutores, na redução das alíquotas e no aproveitamento de créditos.
Este guia organiza as regras por tema para facilitar a comparação e o planejamento da empresa. Como a implantação é gradual e os atos operacionais continuam sendo publicados, cada contrato e empreendimento deve ser analisado com base na legislação vigente na data da operação.
Quais atividades estão no regime específico de imóveis?
O regime abrange a alienação de imóveis, inclusive a decorrente de incorporação e parcelamento do solo; a cessão onerosa de direitos reais; a locação, a cessão onerosa e o arrendamento; a administração e a intermediação; e a prestação de serviços de construção civil.
| Segmento | Operação alcançada | Contribuinte, em regra |
|---|---|---|
| Incorporação imobiliária | Venda de unidade decorrente de incorporação | Incorporadora ou alienante |
| Loteamento e desmembramento | Venda de lote ou terreno resultante do parcelamento | Loteadora ou alienante |
| Compra e venda | Alienação de imóvel ou de direito relativo a ele | Alienante |
| Locação e arrendamento | Locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel | Locador, cedente ou arrendador |
| Administração e intermediação | Administração, corretagem e intermediação imobiliária | Prestador do serviço |
| Construção civil | Obra por administração, empreitada ou subempreitada, inclusive demolição, reparação, conservação, reforma, instalação e montagem incorporada ao imóvel | Prestador do serviço |
O simples fornecimento de materiais, sem a prestação conjunta do serviço de construção, não é enquadrado como serviço de construção civil para esse regime.
Quando ocorre o fato gerador do IBS e da CBS?
O momento da incidência varia conforme a natureza da operação. Essa distinção é decisiva para conciliar contratos, contas a receber e documentos fiscais.
| Segmento | Momento do fato gerador | Critério prático |
|---|---|---|
| Incorporação imobiliária | A cada pagamento da unidade | Regime de caixa específico, independentemente do critério adotado para IRPJ e CSLL |
| Loteamento e desmembramento | A cada pagamento do lote ou terreno | Regime de caixa específico |
| Compra e venda de imóvel | No ato da alienação | Inclui contrato, promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou implementação de condição suspensiva |
| Locação e arrendamento | Em cada pagamento | A inadimplência, enquanto não houver pagamento, não gera débito pelo valor não recebido |
| Administração e intermediação | Em cada pagamento | Incidência sobre a remuneração recebida |
| Construção civil | No fornecimento | Em execução continuada ou fracionada, na primeira ocorrência entre a exigibilidade da parcela e o pagamento |
Como fica a base de cálculo?
A base normalmente parte do valor da operação e inclui juros, variações e atualizações monetárias previstas no contrato, multas, encargos, descontos condicionais, seguros, taxas e outros valores cobrados como parte da contraprestação. IBS, CBS e os tributos substituídos indicados na lei não integram a própria base.
| Segmento | Base de cálculo | Principais ajustes |
|---|---|---|
| Incorporação imobiliária | Valor de cada pagamento | Dedução proporcional dos redutores de ajuste e social, quando aplicáveis |
| Loteamento e desmembramento | Valor de cada pagamento | Dedução proporcional dos redutores de ajuste e social, quando aplicáveis |
| Compra e venda | Valor da alienação | Dedução dos redutores cabíveis |
| Locação e arrendamento | Valor recebido, com acréscimos contratuais | Podem ser excluídos, se inequivocamente comprovados, tributos e emolumentos sobre o imóvel, condomínio, foro anual e taxa de ocupação; benfeitorias custeadas pelo locatário não são dedutíveis |
| Administração e intermediação | Remuneração do serviço | Quando houver mais de um corretor, cada um tributa a parcela de remuneração que lhe cabe |
| Construção civil | Valor integral do serviço | Materiais fornecidos direta ou indiretamente pela construtora não são deduzidos da base |
Na construção por empreitada, portanto, separar mão de obra e materiais no orçamento não reduz, por si só, a base do IBS e da CBS. A distinção contratual entre empreitada global e parcial continua relevante para outros tributos e obrigações, mas não altera essa regra específica.
Como funciona o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste começa a produzir efeitos em 01/01/2027 e fica vinculado ao imóvel. Sua função é aproximar a tributação do valor agregado, especialmente quando custos anteriores à implantação do novo sistema não geraram créditos de IBS e CBS.
Para imóveis existentes em 31/12/2026, o valor inicial pode considerar o custo de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência definido pela administração tributária. No imóvel em construção nessa data, também podem integrar o cálculo custos de produção e despesas diretas documentados até 31/12/2026. Aquisições posteriores feitas de não contribuinte seguem regras próprias.
| Segmento | Redutor de ajuste? | Observação |
|---|---|---|
| Incorporação imobiliária | Sim | Rateado proporcionalmente entre as parcelas recebidas |
| Loteamento e desmembramento | Sim | Rateado proporcionalmente entre as parcelas |
| Compra e venda | Sim | Deduzido na alienação, até o limite da base |
| Locação e arrendamento | Não | A legislação vigente não prevê sua utilização na receita de locação |
| Administração e intermediação | Não | Não se aplica à remuneração do serviço |
| Construção civil | Não | O imóvel não pertence necessariamente ao prestador e a lei não prevê o redutor para a receita do serviço |
ITBI, laudêmio e determinadas contrapartidas urbanísticas e ambientais podem aumentar o redutor, desde que atendidos os requisitos legais e não tenham sido computados antes. Na venda para adquirente sujeito ao regime regular, o saldo pode ser mantido; na venda para adquirente fora do regime regular, ele é extinto. O controle por imóvel e a documentação de custos serão essenciais.
Quem pode usar o redutor social?
O redutor social beneficia operações residenciais específicas. Os valores legais são atualizados mensalmente pelo IPCA e devem ser consultados no ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
| Operação | Valor-base previsto em lei | Condição principal |
|---|---|---|
| Venda de imóvel residencial novo | R$ 100 mil por imóvel | Unidade ainda não ocupada ou utilizada; uso único por imóvel |
| Venda de lote residencial | R$ 30 mil por lote | Lote resultante de parcelamento do solo ou condomínio de lotes; uso proporcional em contrato de parceria |
| Locação, cessão ou arrendamento residencial | R$ 600 por imóvel, por período de apuração | Imóvel ocupado como residência; no uso misto, aplicação proporcional à área residencial |
| Venda de imóvel usado | Não aplicável | Pode haver redutor de ajuste, mas não redutor social |
| Administração, intermediação e construção civil | Não aplicável | Não há previsão para reduzir a remuneração do serviço |
Em incorporação e parcelamento tributados conforme os pagamentos, os redutores são distribuídos proporcionalmente entre as parcelas. Eles não podem ser concentrados apenas nas parcelas recebidas depois de 01/01/2027 quando o pagamento do imóvel começou antes dessa data.
Quais reduções de alíquota se aplicam?
As alíquotas-padrão definitivas de IBS e CBS dependem das definições dos entes competentes. A lei, porém, determina percentuais de redução para o regime imobiliário.
| Segmento | Redução sobre as alíquotas-padrão | Alíquota efetiva definitiva |
|---|---|---|
| Incorporação, loteamento e compra e venda | 50% | Metade da soma das alíquotas aplicáveis no destino |
| Administração e intermediação | 50% | Metade da soma das alíquotas aplicáveis |
| Construção civil | 50% | Metade da soma das alíquotas aplicáveis |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento | 70% | 30% da soma das alíquotas-padrão |
| Locação residencial por até 90 dias | Regra de hotelaria, quando o locador for contribuinte | Tratamento próprio, diferente da locação comum |
Em 2026, a transição utiliza alíquotas de teste e mecanismos de dispensa de recolhimento condicionados ao cumprimento das obrigações acessórias. Por isso, os percentuais de 2026 não devem ser usados como projeção da carga final. A Receita Federal mantém uma página com as orientações operacionais da reforma em 2026.
Para acompanhar a evolução anual da venda, consulte também o guia da Ozai sobre compra e venda de imóveis entre 2026 e 2033.
Como ficam os créditos de IBS e CBS?
Em regra, contribuintes do regime regular podem apropriar créditos das aquisições vinculadas à atividade. A redução da alíquota na saída não exige estorno proporcional dos créditos. Existem, contudo, limitações relevantes.
| Situação | Tratamento do crédito |
|---|---|
| Custos que compõem o redutor de ajuste | Não podem gerar crédito e dedução em duplicidade |
| Contrapartidas urbanísticas e ambientais incluídas no redutor | Não geram crédito |
| Construção para adquirente que não está no regime regular | O crédito dos materiais fica limitado ao débito da prestação, salvo contratação pela administração pública direta, autarquias ou fundações públicas |
| Controle do crédito de materiais por obra | Exige contabilidade de custos por obra ou documento fiscal com identificação cadastral da obra no CIB |
| Comprador sujeito ao regime regular | Pode aproveitar o crédito destacado, respeitadas as vedações para uso e consumo pessoal e para regimes fixos de transição |
| Operação submetida a regime fixo transitório | Há restrições ao crédito do fornecedor e, em alguns casos, do adquirente |
Quais regimes transitórios podem ser escolhidos?
A LC nº 214/2025 preservou opções temporárias para contratos e empreendimentos formados antes da plena implantação do novo sistema. A escolha pode ser irretratável e normalmente elimina redutores e créditos, por isso exige simulação por empreendimento.
| Segmento | Regime opcional | Condições centrais |
|---|---|---|
| Incorporação no RET | 2,08% sobre a receita mensal recebida; 0,53% para imóvel residencial de interesse social enquadrado no Minha Casa, Minha Vida | Patrimônio de afetação e opção pelo RET até 31/12/2028; escrituração segregada; sem redutores e com restrições de crédito |
| Loteamento e desmembramento | 3,65% sobre a receita recebida | Aplicável às hipóteses e prazos do art. 486; sem redutores e com restrições de crédito |
| Locação, cessão ou arrendamento | 3,65% sobre a receita bruta recebida | Contrato firmado até 16/01/2025 e requisitos de comprovação e registro; prazo limitado; sem redutor social e sem créditos vinculados |
| Compra e venda, administração, intermediação e construção civil | Sem opção equivalente nesses artigos | Aplicação das regras gerais do regime específico |
Na locação, a tributação fixa pode permanecer até o prazo original do contrato não residencial. Para o contrato residencial, vale até o fim do prazo original ou 31/12/2028, o que ocorrer primeiro. Há mais detalhes no conteúdo sobre CBS e IBS nas locações de holdings patrimoniais.
Quando a pessoa física se torna contribuinte?
A incidência sobre pessoa física não decorre de uma venda ou locação isolada. O enquadramento depende dos limites de habitualidade definidos na lei.
| Operação da pessoa física | Critério de enquadramento |
|---|---|
| Locação, cessão onerosa ou arrendamento | No ano anterior, receita superior a R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos; no próprio ano, receita superior em mais de 20% ao limite e mais de três imóveis |
| Venda de imóveis adquiridos há menos de cinco anos e não construídos pelo alienante | Mais de três imóveis distintos alienados no ano |
| Venda de imóveis construídos pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores | Mais de um imóvel distinto alienado no ano |
| Imóvel mantido por cinco anos ou mais | Não entra no limite específico de alienações; em meação, doação ou herança, conta-se também o período de titularidade anterior previsto em lei |
Os valores monetários são atualizados pelo IPCA. Cada unidade imobiliária autônoma conta como imóvel distinto, e frações de bens comuns ou em condomínio são consideradas proporcionalmente. O enquadramento no IBS e na CBS não elimina a necessidade de avaliar eventual equiparação da pessoa física à pessoa jurídica para outros tributos. A Ozai explica esse ponto no artigo sobre compra e venda habitual de imóveis pela pessoa física.
Quais documentos fiscais e controles serão necessários?
As alienações imobiliárias usarão a NF-e de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77, enquanto locação, administração, intermediação e construção civil utilizam a NFS-e conforme o cronograma aplicável. O cronograma oficial dos documentos fiscais eletrônicos deve ser conferido porque datas e leiautes foram escalonados durante 2026.
Para operações imobiliárias com redução de 50%, o material técnico vigente indica o CST 200 e o cClassTrib 200046. A locação comum com redução de 70% utiliza classificação própria. Os regimes fixos também possuem códigos específicos. Antes da emissão, a empresa deve validar o código conforme a operação, o regime escolhido e a versão vigente das tabelas.
A preparação prática inclui:
- mapear contratos e empreendimentos por tipo de operação;
- controlar custos, créditos e redutores por imóvel e por obra;
- reunir documentos de aquisição, ITBI, laudêmio e contrapartidas públicas;
- registrar o CIB nas notas e controles quando exigido;
- adaptar faturamento, contas a receber e conciliação ao momento correto do fato gerador;
- simular o regime regular e as opções transitórias antes de formalizar escolhas irretratáveis;
- revisar o tratamento no Simples Nacional, inclusive o efeito dos créditos para os clientes.
O panorama operacional dos regulamentos está no artigo Publicado o Regulamento do CBS/IBS. Para locações, consulte ainda as regras sobre a NFS-e de bens móveis e imóveis.
Conclusão
A reforma tributária não aplica uma única fórmula a toda a cadeia da construção e do mercado imobiliário. Incorporação e loteamento seguem o recebimento; a compra e venda comum segue o ato de alienação; a locação tem redução maior de alíquota e redutor social mensal; serviços de construção incluem materiais na base, mas permitem créditos sujeitos a controles próprios.
O melhor ponto de partida é separar cada operação, contrato, imóvel e obra nos sistemas contábeis e fiscais. A Ozai Contábil pode apoiar a empresa na classificação das receitas, no controle de redutores e créditos, na simulação dos regimes transitórios e na adaptação da emissão fiscal ao IBS e à CBS.
