Resumo
A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77, será obrigatória a partir de 01/12/2026 para os contribuintes do regime regular do IBS e da CBS que realizarem operações abrangidas pelo documento. O cronograma foi fixado pelo art. 1º, inciso XVIII, do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
Para contribuintes optantes pelo Simples Nacional, o início foi fixado em 01/01/2027. A mesma data se aplica à obrigação de emissão de documentos fiscais por pessoas físicas que se enquadrem como contribuintes da CBS. A mudança exige atenção de incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings imobiliárias, sociedades de propósito específico e pessoas físicas que ultrapassem os critérios legais.
O que é a NF-e ABI?
A NF-e ABI é o documento fiscal eletrônico nacional criado para registrar operações de alienação de bens imóveis dentro da sistemática do IBS e da CBS. Até agora, não existia um documento fiscal eletrônico nacional específico para esse tipo de operação; escritura, instrumentos contratuais e registro imobiliário concentravam grande parte da formalização.
A nova nota não substitui a escritura pública nem o registro no cartório de imóveis. Ela acrescenta uma camada fiscal eletrônica à operação e alimenta os controles relacionados aos novos tributos sobre o consumo.
O Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI, publicado em 25/08/2026 na versão 1.00a, detalha o leiaute, as regras de validação e os eventos do documento.
Quando a NF-e ABI passa a ser obrigatória?
O cronograma tem três marcos principais:
- 01/12/2026: início da obrigatoriedade da NF-e ABI, modelo 77, para os contribuintes sujeitos ao cronograma geral;
- 01/01/2027: início para os optantes pelo Simples Nacional, conforme o § 1º do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026;
- 01/01/2027: início da obrigação de emissão de documentos fiscais por pessoas físicas contribuintes ou responsáveis pela CBS, conforme o Decreto nº 13.075/2026 e a orientação da Receita Federal.
A data de publicação do leiaute não deve ser confundida com o início da obrigação. O manual técnico serve para a preparação dos sistemas; a exigência começa nas datas definidas para cada grupo.
Quais empresas devem emitir a nota?
A obrigação alcança os contribuintes do IBS e da CBS que realizem operações abrangidas pela NF-e ABI. Na prática, o grupo inclui empresas que exploram a alienação de imóveis como atividade econômica, como incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings imobiliárias e SPEs.
Para contribuintes do regime regular, não há no cronograma um valor mínimo da venda nem uma quantidade mínima de operações como condição geral para o início em 01/12/2026. Uma holding sujeita ao regime regular, por exemplo, precisa analisar a emissão mesmo quando vende um imóvel isolado do portfólio. A classificação contábil do bem como estoque ou ativo não circulante influencia a tributação sobre a renda, mas não deve ser usada, sozinha, para afastar a obrigação documental.
O impacto tributário da operação deve ser analisado separadamente. A Ozai já detalhou a tributação de CBS e IBS na venda de imóveis por holdings patrimoniais e as diferenças de base, redutores e créditos.
Quando a pessoa física precisa emitir?
A venda eventual de um imóvel próprio não transforma automaticamente a pessoa física em contribuinte do IBS e da CBS. O enquadramento depende dos critérios do art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025.
Nas alienações e cessões de direitos, a pessoa física pode se tornar contribuinte quando ocorrer uma destas situações:
- realizar operações com mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, desde que os imóveis considerados tenham permanecido em seu patrimônio por menos de cinco anos;
- alienar ou ceder direitos, no ano-calendário anterior, de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores à alienação;
- ultrapassar, no próprio ano-calendário, os limites aplicáveis às duas hipóteses anteriores, passando a ser contribuinte em relação às operações excedentes.
Quando o imóvel tiver sido recebido por meação, doação ou herança, o prazo de cinco anos é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo doador ou pela pessoa falecida. Ele não recomeça com a transferência.
Portanto, quem vende a própria residência uma única vez, fora desses critérios, não passa a ser contribuinte do IBS e da CBS apenas por essa venda. Outras consequências, como Imposto de Renda sobre ganho de capital, continuam sujeitas às regras próprias. Para situações recorrentes, veja também a análise sobre compra e venda habitual de imóveis por pessoa física.
Quais operações entram na NF-e ABI?
O leiaute contempla diferentes modalidades de alienação e transmissão onerosa, incluindo compra e venda, permuta, dação em pagamento e cessão ou transmissão de direitos. O tratamento tributário não é idêntico em todas elas.
Na permuta exclusivamente de imóveis, por exemplo, a LC nº 214/2025 prevê não incidência de IBS e CBS, exceto sobre eventual torna. Mesmo assim, a operação possui campos próprios no leiaute da NF-e ABI. Por isso, a equipe fiscal precisa classificar corretamente a natureza da operação antes da emissão, sem presumir que toda transmissão terá o mesmo cálculo.
Quais informações constarão na nota?
O leiaute prevê identificação do emitente e do adquirente, dados da operação, valores, informações do IBS e da CBS e identificação do imóvel. Entre os campos imobiliários estão o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o endereço, a área total e, quando aplicáveis, o cartório de registro e a matrícula ou transcrição.
Essa estrutura aproxima o documento fiscal do imóvel específico e facilita a conciliação entre contrato, cadastro, apuração tributária e registro. Como o preenchimento está sujeito a regras de validação, cadastros incompletos podem impedir a autorização da nota.
A nota pode ser exigida antes da escritura?
Sim. Para fins de IBS e CBS, a alienação pode ser caracterizada antes da escritura definitiva. O art. 254 da LC nº 214/2025 considera, entre outras hipóteses, a celebração de promessa de compra e venda, carta de reserva com princípio de pagamento ou outro documento que represente compromisso de alienação.
Quando houver condição suspensiva, o fato gerador ocorre com sua implementação. Isso exige revisar o fluxo de contratos e não limitar o controle ao momento do registro em cartório. A análise mais ampla da transição está no guia sobre compra e venda de imóveis entre 2026 e 2033.
Como preparar a empresa para 01/12/2026?
- Mapear todas as modalidades de venda, permuta, dação e cessão de direitos utilizadas;
- Confirmar o regime tributário e a data aplicável a cada CNPJ ou pessoa física;
- Revisar contratos, reservas, promessas de compra e venda e condições suspensivas;
- Organizar CIB, matrícula, cartório, endereço, área e histórico de cada imóvel;
- Adequar ERP, faturamento, contas a receber e integrações com o emissor da NF-e ABI;
- Definir responsáveis pela emissão, conferência, cancelamento e guarda do XML;
- Testar os cenários antes da entrada em produção e acompanhar novas orientações técnicas.
Conclusão
A NF-e ABI cria uma rotina fiscal própria para a alienação de imóveis. O marco geral é 01/12/2026, enquanto Simples Nacional e pessoas físicas contribuintes entram em 01/01/2027. O ponto mais sensível é identificar corretamente quem está obrigado e em qual momento o contrato caracteriza a operação.
A preparação deve unir cadastro imobiliário, contratos, contabilidade e tecnologia. A Ozai Contábil pode apoiar a empresa na análise do enquadramento, na revisão dos fluxos e na adaptação dos controles fiscais para a nova obrigação.
