Resumo
A reforma tributária não extingue imediatamente o Regime Especial de Tributação (RET) das incorporações imobiliárias. Para empreendimentos com patrimônio de afetação e pedido do RET efetivado antes de 01/01/2029, a Lei Complementar nº 214/2025 permite optar por uma transição com percentuais fixos sobre a receita mensal recebida.
Nessa transição, o componente hoje destinado ao PIS/Pasep e à Cofins será substituído por IBS e CBS. O percentual conjunto desses dois novos tributos será de 2,08% na regra geral e de 0,53% nas incorporações residenciais de interesse social do Minha Casa, Minha Vida. Somados a IRPJ e CSLL, os percentuais nominais permanecem em 4% e 1%, respectivamente.
A permanência da carga nominal, porém, não torna a escolha automática. A opção impede o uso dos redutores de ajuste e social, restringe créditos de IBS e CBS e exige controles segregados por incorporação. Por isso, a decisão deve ser simulada empreendimento por empreendimento.
Como funciona o RET antes da reforma?
O RET foi instituído pela Lei nº 10.931/2004. A adesão é opcional e irretratável enquanto existirem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes. Entre os requisitos estão o patrimônio de afetação, a inscrição específica da incorporação no CNPJ e a efetivação do pedido perante a Receita Federal.
Até 31/12/2026, a regra geral corresponde a 4% da receita mensal recebida, reunindo IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. A própria Receita Federal detalha os requisitos e a opção pelo RET.
| Regime atual | IRPJ | CSLL | PIS | Cofins | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| RET geral | 1,26% | 0,66% | 0,37% | 1,71% | 4,00% |
| RET de interesse social | 0,31% | 0,16% | 0,09% | 0,44% | 1,00% |
O percentual de 1% alcança projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social destinados a famílias enquadradas na Faixa Urbano 1 do Minha Casa, Minha Vida, independentemente do valor da unidade. Desde 01/04/2026, essa faixa considera renda bruta familiar mensal de até R$ 3.200,00, conforme a Portaria MCID nº 333/2026.
O que muda no RET com IBS e CBS?
A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 criaram o IBS e a CBS. Depois, a Lei Complementar nº 227/2026 atualizou o artigo 485 para deixar expresso que a transição do RET envolve os dois novos tributos.
Para a incorporação elegível que optar por essa sistemática, o recolhimento conjunto de IBS e CBS será calculado sobre a receita mensal recebida:
- 2,08% para a incorporação submetida ao RET geral;
- 0,53% para a incorporação residencial de interesse social enquadrada nas hipóteses legais.
Esses percentuais substituem a parcela correspondente a PIS/Pasep e Cofins. IRPJ e CSLL continuam compondo o recolhimento do RET. Em termos nominais, a composição fica assim:
| Incorporação | IRPJ e CSLL | IBS e CBS | Total nominal |
|---|---|---|---|
| RET geral | 1,92% | 2,08% | 4,00% |
| Interesse social | 0,47% | 0,53% | 1,00% |
O valor de IBS e CBS será distribuído entre a CBS e as parcelas estadual, distrital e municipal do IBS conforme as respectivas alíquotas de referência. O panorama dos demais segmentos está no guia da Ozai sobre a reforma tributária na construção civil.
Qual é o prazo para preservar o regime de transição?
O ponto decisivo não é apenas a data de início da obra. Para acessar a regra de transição, a incorporação deve estar submetida ao patrimônio de afetação e ter o pedido de opção pelo RET efetivado antes de 01/01/2029, conforme o artigo 485 da Lei Complementar nº 214/2025.
Atendidos esses requisitos, a incorporadora poderá optar, de forma irretratável, pelo recolhimento fixo de IBS e CBS. A data-limite também não significa que todas as unidades precisem estar vendidas ou recebidas até 31/12/2028. A Lei nº 10.931/2004 mantém o RET até o recebimento integral das vendas das unidades que compõem o memorial de incorporação, observadas as demais condições legais.
Esse detalhe deve constar no cronograma societário, registral e fiscal. Deixar a constituição do patrimônio de afetação ou a efetivação do pedido para o fim de 2028 aumenta o risco operacional e pode impedir o acesso à transição.
Quais são os efeitos da opção pelo RET de transição?
O percentual fixo traz previsibilidade, mas vem acompanhado de limitações relevantes:
- A incorporação fica fora das demais formas de incidência de IBS e CBS aplicáveis à mesma operação;
- A incorporadora não pode apropriar créditos de IBS e CBS das aquisições vinculadas ao empreendimento;
- O adquirente sujeito ao regime regular também não pode aproveitar crédito de IBS e CBS relativo à compra da unidade;
- Não podem ser usados o redutor de ajuste nem o redutor social na venda dos imóveis da incorporação;
- Custos e despesas devem ser apropriados corretamente, com escrituração contábil segregada por incorporação;
- Créditos relacionados a custos e despesas indiretos atribuídos à incorporação podem exigir estorno.
A vedação aos redutores merece atenção. No regime regular, o redutor de ajuste pode diminuir a base conforme o histórico e os custos do imóvel, enquanto o redutor social tem valor-base de R$ 100.000,00 para imóvel residencial novo, sujeito à atualização pelo IPCA e às condições legais. Nenhum dos dois reduz a base do RET de transição.
Receitas financeiras vinculadas ao empreendimento também exigem análise própria. A Ozai já explicou a decisão judicial sobre a tributação de receitas financeiras pelo RET.
Como fica a incorporação fora da transição?
Quando os requisitos do artigo 485 não forem atendidos ou quando a opção fixa não for adotada, a operação seguirá o regime regular de IBS e CBS aplicável aos imóveis. Na incorporação imobiliária, os tributos serão devidos a cada pagamento da unidade, seguindo o regime de caixa específico.
Nesse regime, as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações imobiliárias têm redução de 50% em relação às alíquotas-padrão. Também podem existir créditos e redutores, desde que cumpridos os requisitos. A comparação, portanto, não deve considerar apenas 2,08% contra a alíquota nominal do regime regular. É necessário projetar a base após redutores, os créditos efetivamente aproveitáveis, o perfil dos compradores e o fluxo de recebimentos.
Para acompanhar a transição anual, consulte o conteúdo sobre compra e venda de imóveis entre 2026 e 2033. A regulamentação operacional também é tratada no artigo Publicado o Regulamento do CBS/IBS.
Incorporadora pode optar pelo Simples Nacional?
Não. A atividade de loteamento e incorporação de imóveis continua impedida de recolher tributos pelo Simples Nacional, conforme o artigo 17, inciso XIV, da Lei Complementar nº 123/2006. A reforma tributária não elimina essa vedação.
Checklist para os empreendimentos até 2028
- Listar cada incorporação e confirmar a situação do patrimônio de afetação;
- Verificar a data de efetivação do pedido do RET, e não apenas a data de protocolo;
- Separar receitas de unidades elegíveis ao benefício do Minha Casa, Minha Vida;
- Simular o RET de transição e o regime regular com base no fluxo financeiro real;
- Mapear créditos, redutor de ajuste, redutor social e possíveis estornos;
- Revisar a escrituração segregada e a apropriação de custos diretos e indiretos;
- Adequar contratos, faturamento e documentos fiscais, inclusive a futura NF-e de Alienação de Bens Imóveis.
Conclusão
A reforma tributária preserva uma alternativa de transição para incorporações com patrimônio de afetação e RET efetivado antes de 01/01/2029. Os percentuais conjuntos de IBS e CBS serão de 2,08% ou 0,53%, mantendo a carga nominal total de 4% ou 1% quando somados IRPJ e CSLL.
A principal decisão não está apenas na alíquota. Créditos, redutores, perfil dos compradores, documentação e fluxo de caixa podem mudar o resultado de cada empreendimento. A Ozai Contábil pode apoiar a incorporadora na conferência do enquadramento, na simulação dos regimes e na organização dos controles contábeis e fiscais para a transição.
