A locação de bens móveis e a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis passarão a ser documentados pela NFS-e de padrão nacional para fins de IBS e CBS. Para os contribuintes em geral, a obrigatoriedade começa nos fatos geradores ocorridos a partir de 1º de dezembro de 2026. Para empresas optantes pelo Simples Nacional, o início foi fixado em 1º de janeiro de 2027.
Isso não significa que toda locação já deva gerar uma NFS-e municipal nem que o ISS passe a incidir sobre a locação pura. A empresa precisa distinguir a regra atual do município da nova documentação nacional criada para o IBS e a CBS.
Quando a NFS-e será obrigatória nas locações?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 definiu o calendário dos documentos fiscais eletrônicos do IBS e da CBS. Para as operações tratadas neste artigo, os marcos são:
| Contribuinte ou operação | Início da obrigatoriedade |
|---|---|
| Locação de bens móveis | 1º de dezembro de 2026 |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis | 1º de dezembro de 2026 |
| Optantes pelo Simples Nacional | 1º de janeiro de 2027 |
As datas se aplicam aos contribuintes alcançados pelas regras do IBS e da CBS. Por isso, antes de configurar a emissão, a empresa deve confirmar o seu enquadramento, a natureza de cada contrato e eventuais tratamentos específicos. Um contrato que combine locação com manutenção, operação, instalação ou outro serviço também exige a separação correta das prestações.
Locação pura continua sem ISS?
A criação da NFS-e nacional para o IBS e a CBS não transforma locação pura em serviço sujeito ao ISS. Na locação de bens móveis, a não incidência do imposto municipal decorre da Súmula Vinculante nº 31 do STF. A obrigação futura de documentar a operação tem outra base e outra finalidade.
Em São Paulo, por exemplo, a Solução de Consulta SF/DEJUG nº 9/2026 esclareceu que a locação pura de bens móveis não gera ISS nem, enquanto não se inicia a disciplina nacional aplicável, autoriza a emissão da NFS-e municipal como se fosse serviço. Portanto, a empresa não deve escolher um código municipal de serviço apenas para produzir um documento fiscal antes do marco nacional.
Se houver serviço junto com a locação, a análise muda. A parcela efetivamente correspondente ao serviço pode estar sujeita ao ISS e às regras atuais de emissão do município. Contrato, faturamento e escrituração precisam refletir a realidade da operação, sem divisão artificial de valores.
Quais códigos serão usados para bens móveis e imóveis?
A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 desmembrou o grupo 99 do código de tributação nacional para comportar fatos geradores do IBS e da CBS que não são serviços sujeitos ao ISS.
Atenção ao código disponível hoje: o Perguntas e Respostas da NFS-e, versão 1.00, esclarece que os códigos específicos de locação ainda não haviam sido implementados no ambiente de produção em 08/09/2026. Enquanto essa atualização não for liberada, o código operacional é o 99.01.01 — Outros serviços sem a incidência de ISSQN e ICMS. Os códigos da tabela seguinte são os previstos para uso após a implantação; antes de emitir, a empresa deve confirmar qual versão está ativa no Emissor Nacional ou na integração do ERP.
| Código | Operação |
|---|---|
| 99.03.01 | Locação de bens imóveis |
| 99.03.02 | Cessão onerosa de bens imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de bens imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, cessão de uso ou de espaço de imóveis, quando não sujeita ao ISS |
| 99.03.05 | Permissão de uso ou direito de passagem de imóveis, quando não sujeita ao ISS |
| 99.04.01 | Locação de bens móveis |
Os itens do grupo 99 não destacam ISS por padrão. Para operações do subgrupo 99.03, a documentação técnica também diferencia o código NBS do imóvel residencial daquele aplicável ao imóvel não residencial. A classificação não deve ser feita apenas pelo nome usado no contrato: é necessário verificar objeto, uso do bem e forma de cobrança.
O que mudou com a Nota Técnica 009?
A documentação técnica evoluiu depois da primeira definição dos códigos. A Nota Técnica nº 009, publicada em junho de 2026, consolidou o leiaute e alterou campos relevantes para quem desenvolve ou parametriza sistemas:
- o grupo de imóveis foi reorganizado em gLocacao, para dados da locação, cessão ou arrendamento, e gUnidImob, para identificar as unidades envolvidas;
- o antigo grupo gDedRedIBSCBS passou a se chamar gAjusteBCLocImoveis;
- o grupo de bens móveis passou a se chamar bensMoveis e admite até 1.000 registros;
- o grupo gPgtoVinc permite relacionar pagamentos à NFS-e;
- o campo indFinal, relativo a uso ou consumo pessoal, foi reinserido.
Esse histórico importa porque uma integração baseada apenas na Nota Técnica 005 pode usar nomes e estruturas que já foram revistos. A equipe fiscal e o fornecedor do sistema devem trabalhar com a versão vigente dos anexos e regras de validação, além de testar a geração do XML.
Como funciona o ano de teste de 2026?
Em 2026, as alíquotas de teste são de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. A dispensa de recolhimento não deve ser tratada como automática em qualquer situação. Conforme as orientações da Receita Federal para 2026, ela alcança o contribuinte que cumprir as obrigações acessórias previstas ou aquele para o qual ainda não exista obrigação acessória definida.
O ponto operacional é importante: mesmo sem desembolso dos tributos de teste quando atendidas as condições, a qualidade do documento fiscal alimenta a apuração assistida. Cadastros incorretos, campos incompletos e classificação inadequada podem gerar divergências. Veja também como funciona a apuração assistida do IBS e da CBS.
Checklist para preparar a emissão
- Mapear os contratos: separar locação de bens móveis, locação de imóveis, cessão onerosa, arrendamento e serviços agregados.
- Confirmar o enquadramento: identificar o regime tributário da empresa e a data em que a obrigação começa.
- Revisar cadastros: conferir dados do bem, endereço e tipo do imóvel, NBS, código de tributação nacional, cliente e condições do contrato.
- Validar o sistema: confirmar se o emissor ou ERP suporta a versão vigente do leiaute e os novos grupos da NFS-e.
- Definir o fluxo mensal: relacionar contrato, competência, cobrança, recebimento, documento fiscal e registro contábil.
- Testar e reconciliar: comparar os dados transmitidos com a escrituração e com a apuração assistida antes do fechamento.
Como contabilidade, fiscal e contratos se conectam?
A emissão correta não depende apenas do cadastro no portal. O contrato define a operação e a forma de cobrança; a área fiscal classifica e documenta o fato gerador; a contabilidade reconcilia receita, recebimento, créditos e ajustes. Nas holdings patrimoniais, essa integração também deve considerar a tributação de IBS e CBS nas locações e o tratamento de IPTU, condomínio e consumos cobrados do locatário.
Para empresas sediadas em São Paulo, ainda convém revisar os códigos municipais aplicáveis aos serviços que eventualmente acompanhem a locação. A tabela de códigos de serviço e alíquotas do ISS em São Paulo ajuda nessa conferência, sem substituir a análise do contrato.
Conclusão
A NFS-e nacional para locações cria uma obrigação documental nova para operações que não necessariamente sofrem ISS. O caminho seguro é preparar contratos, cadastros, sistemas e conciliações para o marco de 1º de dezembro de 2026, ou 1º de janeiro de 2027 no Simples Nacional, usando sempre o leiaute técnico vigente.
A Ozai Contábil apoia pequenas e médias empresas na integração entre contabilidade, fiscal e processos de faturamento. Uma revisão antes do início da obrigatoriedade reduz retrabalho e ajuda a manter NFS-e, escrituração e apuração do IBS e da CBS coerentes.
